Покупка магазина или бизнеса с передачей (devren): на что обратить внимание

04 ноября 2026

Фото: R-E-AL, CC BY-SA 3.0

Покупка кафе, ресторана, бутик-отеля или магазина в Анталье с передачей бизнеса (devren) может дать более быстрый старт, чем открытие с нуля. Однако что именно приобретается при передаче, часто понимают неправильно. В этом руководстве мы разбираем, что нужно проверить при покупке бизнеса devren, а также частые вопросы о правилах краткосрочной аренды.

Плата за передачу — не то же самое, что собственность

При продаже devren чаще всего сама недвижимость не продается. Плата за передачу обычно покрывает следующее: переход к вам действующих арендных отношений, оборудование и отделку, название бизнеса и клиентскую базу, иногда и товарные запасы. Тапу (свидетельство о праве собственности) на помещение остается у собственника. Если договор аренды закончится или собственник не согласится на передачу, ценность того, за что вы заплатили, может резко снизиться. Поэтому первый вопрос такой: «Что именно я покупаю?»

Передача договора аренды и письменное согласие собственника

Согласно ст. 323 Обязательственного кодекса Турции (Türk Borçlar Kanunu), арендатор не может передать арендные отношения другому лицу без письменного согласия арендодателя. При аренде коммерческих помещений арендодатель не может отказать в таком согласии без уважительной причины. Лицо, принявшее аренду с письменного согласия, заменяет арендатора в договоре. Передающий арендатор при аренде коммерческих помещений остается солидарно ответственным вместе с принимающим до окончания договора, но не более двух лет.

• До оплаты передачи получите письменный документ, подтверждающий согласие собственника на передачу.
• Изучите срок действующего договора аренды, оставшееся право на продление, условие об индексации арендной платы и назначение использования.
• Если с собственником будет заключаться новый договор, согласуйте арендную плату и срок до передачи.
• Уточните у собственника и управляющей компании, нет ли долгов по аренде, депозиту и общим расходам.

Лицензии и разрешения

Лицензия на открытие и работу предприятия (işyeri açma ve çalışma ruhsatı) выдается муниципалитетом или соответствующим ведомством на имя оператора бизнеса. При смене оператора подается заявление на оформление лицензии на нового оператора. По действующим нормам лицензия на нового оператора не выдается, пока не устранены существующие нарушения и недостатки. Поэтому:

• Проверьте вид деятельности, адрес и действительность текущей лицензии. Если планируемая деятельность отличается от указанной в лицензии (например, превращение кафе в ресторан с алкоголем), может потребоваться отдельное разрешение.
• Спросите в муниципалитете, нет ли в отношении бизнеса нарушений, опечатывания или актов проверки.
• Для туристических объектов — отелей, пансионов, ресторанов — узнайте, есть ли сертификат Министерства культуры и туризма. Уточните в провинциальном управлении культуры и туризма, как сертификат оформляется на нового оператора или передается ему. Для некоторых видов объектов могут действовать особые ограничения на передачу.

Перечень инвентаря

Приложите к договору передачи подписанный перечень всего передаваемого инвентаря с указанием марки, модели, количества и состояния. Перечислите по отдельности кухонное оборудование, кондиционеры, мебель, кассу и POS-терминалы, а также вывеску. Прямо укажите, что арендованное или взятое в лизинг оборудование, а также принадлежащие поставщикам холодильники и витрины в передачу не входят. В день передачи сверьте перечень на месте и оформите акт.

Налоговые долги, долги перед SGK и прочие

Лицо, принимающее бизнес вместе с активами и пассивами, может отвечать по долгам бизнеса с даты, когда оно уведомило кредиторов о передаче или объявило о ней публично. Передающий также остается солидарно ответственным в течение двух лет (ст. 202 TBK). В законодательстве о социальном страховании также есть случаи, когда при передаче предприятия принимающего могут привлечь к ответственности за прежние долги по взносам. Чтобы ограничить эти риски:

• Попросите у передающего актуальные справки о задолженности из налоговой инспекции и SGK (Учреждения социального страхования).
• Убедитесь, что договоры на электричество, воду и газ закрыты без долгов.
• Пропишите в договоре, что все долги, возникшие до даты передачи, относятся к передающему и что ваши выплаты по ним будут вам возмещены. По возможности задержите часть суммы на определенный срок для этой цели.

Передача персонала

Согласно ст. 6 Закона о труде (İş Kanunu), при передаче предприятия по сделке трудовые договоры, действующие на дату передачи, переходят к принимающему со всеми правами и обязанностями. Новый работодатель обязан учитывать дату поступления работника на работу к прежнему работодателю при расчете прав, зависящих от стажа. За долги, возникшие до передачи и подлежащие оплате на дату передачи, передающий и принимающий отвечают совместно. Ответственность передающего ограничена двумя годами с даты передачи. Кроме того, сама передача не является основанием для расторжения договора. Поэтому до передачи узнайте список сотрудников, даты приема на работу, зарплаты, неиспользованные отпуска и накопленные обязательства по выходному пособию за стаж (kıdem). Учтите это при обсуждении цены.

Проверьте заявления об обороте

Фраза «в день здесь такой-то оборот» сама по себе не является надежными данными. Проверьте оборот по документам:

• декларации по НДС (KDV) и по подоходному налогу или налогу на прибыль за последние периоды;
• выписки по POS-терминалам и банковским счетам, записи электронных счетов (e-fatura и e-arşiv), Z-отчеты кассового аппарата;
• постоянные и переменные расходы: аренда, персонал, энергия, сырье.

Сезонность в Анталье особенно важна. Не оценивайте год по обороту только летних месяцев.

Что должно быть в договоре передачи

1. полные данные сторон и бизнеса, четкое описание передаваемых элементов;
2. плата за передачу, график и способ оплаты (через банк);
3. письменное согласие собственника как условие передачи;
4. что происходит, если лицензии и документы не удается оформить на нового оператора;
5. перечень инвентаря и акт приема-передачи;
6. отнесение долгов до передачи на передающего и право регресса;
7. при необходимости обязательство передающего не открывать конкурирующий бизнес в том же районе в течение определенного срока;
8. компетентный суд или альтернативные способы разрешения споров.

Коротко: посуточная и краткосрочная аренда (Закон № 7464)

Собственники жилья в Анталье часто спрашивают, можно ли сдавать свою квартиру посуточно или на неделю. Закон № 7464 о сдаче жилья в аренду в туристических целях и о внесении изменений в некоторые законы, опубликованный в Официальной газете (Resmî Gazete) 2 ноября 2023 года, регулирует сдачу жилья на срок до ста дней за один раз. Основные правила:

• До заключения договора туристической аренды обязательно получить разрешение Министерства культуры и туризма (через губернаторство). У входа в жилье размещается табличка установленного министерством образца.
• К заявлению прилагается положительное решение, единогласно принятое всеми собственниками помещений в здании, где находится жилье. В комплексах из нескольких зданий это требование касается только соответствующего здания. Конституционный суд решением от 25 декабря 2025 года отклонил жалобу на эту норму.
• В зданиях, где больше трех самостоятельных помещений, на одно лицо может быть выдано разрешение не более чем на 25 процентов помещений.
• Арендатор не может сдавать в туристическую аренду другим лицам жилье, которое он арендовал для проживания.
• Обязанность сообщать данные о личности гостей лежит на владельце разрешения.
• За сдачу без разрешения и посредничество в сдаче жилья без разрешения предусмотрены высокие административные штрафы за каждый объект или договор. Отдельно наказывается заключение договоров на срок более ста дней чаще четырех раз в год с целью обойти закон.

Аренда на срок более ста дней за один раз не подпадает под действие этого закона и регулируется общими нормами об аренде.

Часто задаваемые вопросы

Что будет, если собственник не согласится на передачу?

Без письменного согласия арендодателя арендные отношения передать нельзя. При аренде коммерческих помещений собственник не может отказать в согласии без уважительной причины. Тем не менее не платите за передачу, пока согласие не получено.

Обязан ли я принять сотрудников?

При передаче предприятия по сделке действующие трудовые договоры в силу закона переходят к принимающему. Сама передача не является основанием для расторжения договора.

Перейдет ли лицензия ко мне автоматически?

Нет. Лицензия оформляется на имя оператора. Для лицензии на нового оператора нужно подать заявление в соответствующее ведомство.

Могу ли я сдавать квартиру в комплексе посуточно?

Только получив разрешение. Для этого нужно единогласное согласие всех собственников помещений в здании, где находится квартира.

Чтобы посмотреть варианты бизнеса devren или коммерческой недвижимости, загляните в наш каталог, а с вопросами свяжитесь с нами.

Эта статья носит общий информационный характер; актуальные суммы и условия уточняйте в соответствующем ведомстве или у юриста.