Devren Dükkan ve İşletme Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

04 Kasım 2026

Fotoğraf: R-E-AL, CC BY-SA 3.0

Antalya'da kafe, restoran, butik otel veya dükkan gibi işletmeleri "devren" almak, sıfırdan kurmaya göre hızlı bir başlangıç sunabilir. Ancak devir işleminde alınan şeyin ne olduğu çoğu zaman yanlış anlaşılır. Bu rehberde devren işletme alırken kontrol edilmesi gereken başlıkları ve sık sorulan kısa süreli kiralama kurallarını ele alıyoruz.

Devir bedeli ile mülkiyet aynı şey değildir

Devren satışlarda çoğunlukla taşınmazın kendisi satılmaz. Ödediğiniz devir bedeli genellikle şunların karşılığıdır: mevcut kira ilişkisinin size geçmesi, demirbaş ve dekorasyon, işletme adı ve müşteri çevresi, bazen de stok. Dükkanın tapusu mal sahibinde kalır. Kira sözleşmesi sona erdiğinde veya mal sahibi devri kabul etmediğinde, ödediğiniz bedelin karşılığı ciddi biçimde azalabilir. Bu yüzden ilk soru şudur: "Tam olarak neyi satın alıyorum?"

Kira sözleşmesinin devri ve mal sahibinin yazılı onayı

Türk Borçlar Kanunu md. 323'e göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Yazılı rızayla devralan kişi, sözleşmede kiracının yerine geçer. Devreden kiracı ise işyeri kiralarında sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır.

• Mal sahibinin devre onay verdiğini gösteren yazılı belgeyi devir bedelini ödemeden önce alın.
• Mevcut kira sözleşmesinin süresini, kalan uzama hakkını, kira artış hükmünü ve kullanım amacını inceleyin.
• Mal sahibiyle yeni bir sözleşme yapılacaksa kira bedeli ve süresini devirden önce netleştirin.
• Kira borcu, depozito ve ortak gider borcu olup olmadığını mal sahibi ve yönetimden teyit edin.

Ruhsat ve izinler

İşyeri açma ve çalışma ruhsatı belediye veya ilgili idare tarafından işletmeci adına düzenlenir. İşletmeci değiştiğinde ruhsatın yeni işletmeci adına düzenlenmesi için başvuru yapılır. Mevzuattaki düzenlemelere göre mevcut aykırılıklar ve eksiklikler giderilmeden yeni işletmeci adına ruhsat düzenlenmez. Bu nedenle:

• Mevcut ruhsatın faaliyet konusunu, adresini ve geçerliliğini kontrol edin. Yapmak istediğiniz faaliyet ruhsattakinden farklıysa (örneğin kafeyi alkollü restorana çevirmek) ayrı izin gerekebilir.
• Belediyeye işletme hakkında aykırılık, mühürleme veya tespit olup olmadığını sorun.
• Otel, pansiyon, restoran gibi turizm tesislerinde Kültür ve Turizm Bakanlığı belgesi bulunup bulunmadığını öğrenin. Belgenin yeni işletmeci adına nasıl düzenleneceğini veya devredileceğini İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü'nden teyit edin. Bazı tesis türlerinde devre ilişkin özel kısıtlamalar bulunabilir.

Demirbaş listesi

Devir sözleşmesinin ekine, devredilen tüm demirbaşların marka, model, adet ve durumunu içeren imzalı bir liste koyun. Mutfak ekipmanı, klima, mobilya, kasa ve POS cihazları ile tabelayı tek tek yazın. Kiralık veya leasingli ekipman ile tedarikçiye ait buzdolabı ve vitrin gibi kalemlerin devre dahil olmadığını açıkça belirtin. Teslim günü listeyi yerinde kontrol ederek tutanağa bağlayın.

Vergi, SGK ve diğer borçlar

Bir işletmeyi aktif ve pasifleriyle birlikte devralan kişi, devri alacaklılara bildirdiği veya ilanla duyurduğu tarihten itibaren işletmenin borçlarından sorumlu olabilir. Devreden de iki yıl süreyle müteselsilen sorumlu kalır (TBK md. 202). Sosyal güvenlik mevzuatında da işyeri devrinde devralanın önceki prim borçlarından sorumlu tutulabildiği haller vardır. Bu riskleri sınırlamak için:

• Devredenden vergi dairesi ve SGK'dan alınmış güncel borç durumu yazılarını isteyin.
• Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin borçsuz kapatıldığını teyit edin.
• Sözleşmeye, devir tarihinden önceki dönemden doğan her türlü borcun devredene ait olduğunu ve bu nedenle yapacağınız ödemelerin size iade edileceğini yazın. Mümkünse bedelin bir kısmını bu amaçla belirli bir süre bekletin.

Personel devri

İş Kanunu md. 6'ya göre işyeri bir hukuki işlemle devredildiğinde, devir tarihinde mevcut olan iş sözleşmeleri tüm hak ve borçlarıyla devralana geçer. Devralan işveren, kıdeme dayalı haklarda işçinin devreden yanında işe başladığı tarihi esas almak zorundadır. Devirden önce doğmuş ve devir tarihinde ödenmesi gereken borçlardan devreden ve devralan birlikte sorumludur. Devredenin bu sorumluluğu devirden itibaren iki yılla sınırlıdır. Ayrıca devir tek başına fesih sebebi sayılmaz. Bu nedenle çalışan listesini, işe giriş tarihlerini, ücretleri, kullanılmamış izinleri ve birikmiş kıdem yükünü devirden önce öğrenin. Bunları bedel pazarlığına yansıtın.

Ciro beyanlarını doğrulayın

"Günde şu kadar ciro yapıyor" sözü tek başına güvenilir bir veri değildir. Ciroyu belgelerle doğrulayın:

• Son dönemlere ait KDV beyannameleri ve gelir veya kurumlar vergisi beyannameleri,
• POS ve banka hesap dökümleri, e-fatura ve e-arşiv kayıtları, yazar kasa Z raporları,
• Kira, personel, enerji ve hammadde gibi sabit ve değişken giderler.

Mevsimsellik Antalya'da özellikle önemlidir. Yalnızca yaz aylarının cirosuna bakarak yıllık değerlendirme yapmayın.

Devir sözleşmesinde olması gerekenler

1. Tarafların ve işletmenin tam bilgileri, devredilen unsurların açık tanımı,
2. Devir bedeli, ödeme takvimi ve yöntemi (banka üzerinden),
3. Mal sahibinin yazılı onayının devir şartı olduğu,
4. Ruhsat ve belgelerin yeni işletmeci adına çıkarılamaması halinde ne olacağı,
5. Demirbaş listesi ve teslim tutanağı,
6. Devir öncesi borçların devredene ait olduğu ve rücu hakkı,
7. Gerekiyorsa devredenin aynı bölgede belirli bir süre rakip işletme açmama taahhüdü,
8. Uyuşmazlıkta yetkili mahkeme veya alternatif çözüm yolları.

Kısa not: günlük ve kısa süreli kiralama (7464 sayılı Kanun)

Antalya'da konut sahiplerinin sık sorduğu bir konu da evlerini günlük veya haftalık kiraya verip veremeyecekleridir. 2 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, konutların tek seferde yüz güne kadar kiralanmasını düzenler. Başlıca kurallar şunlardır:

• Turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan (valilik aracılığıyla) izin belgesi alınması zorunludur. Konutun girişine Bakanlıkça belirlenen plaket asılır.
• Başvuruda, konutun bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı uygun görüş kararı sunulmalıdır. Birden fazla binadan oluşan sitelerde bu şart yalnızca ilgili bina için aranır. Anayasa Mahkemesi bu düzenlemeye yönelik itirazı 25 Aralık 2025 tarihli kararıyla reddetmiştir.
• Üçten fazla bağımsız bölümü olan binalarda aynı kişi adına en fazla yüzde 25 oranında izin belgesi düzenlenebilir.
• Kiracı, mesken olarak kiraladığı konutu turizm amaçlı olarak başkalarına kiralayamaz.
• Kimlik bildirme yükümlülüğü izin belgesi sahibine aittir.
• İzinsiz kiralama ile izinsiz konutlara aracılık edilmesi, konut veya sözleşme başına uygulanan yüksek idari para cezalarına tabidir. Kanunu dolanmak amacıyla yüz günü aşan sözleşmelerin bir yıl içinde dört defadan fazla yapılması da ayrıca cezalandırılır.

Tek seferde yüz günden uzun kiralamalar bu kanunun kapsamı dışındadır ve genel kira hükümlerine tabidir.

Sık sorulan sorular

Mal sahibi devre onay vermezse ne olur?

Kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira ilişkisi devredilemez. İşyeri kiralarında mal sahibi haklı sebep olmadan onay vermekten kaçınamaz. Yine de onay alınmadan devir bedeli ödenmemelidir.

Çalışanları devralmak zorunda mıyım?

İşyeri hukuki bir işlemle devredildiğinde mevcut iş sözleşmeleri kanun gereği devralana geçer. Devir tek başına fesih sebebi değildir.

Ruhsat bana otomatik geçer mi?

Hayır. Ruhsat işletmeci adına düzenlenir. Yeni işletmeci adına ruhsat için ilgili idareye başvurmanız gerekir.

Sitedeki dairemi günlük kiraya verebilir miyim?

Ancak izin belgesi alarak verebilirsiniz. Bunun için dairenin bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle onayı gerekir.

Devren işletme veya ticari mülk seçeneklerini görmek için portföyümüze göz atabilir, sorularınız için bize ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; güncel tutar ve koşullar için ilgili kurumdan veya bir hukuk danışmanından teyit alın.