Tapu Masrafları ve Harçları: Alıcı ve Satıcı Ne Öder?

04 Kasım 2026

Fotoğraf: rawpixel, CC0

Ev alırken bütçe planlamasında en çok unutulan kalem, satış bedeli dışındaki masraflardır. Tapu harcı, tapu döner sermaye ücreti, zorunlu deprem sigortası ve sonrasında ödenecek emlak vergisi, toplam maliyeti etkiler. Bu yazıda her kalemin ne olduğunu, kimin ödediğini ve tapuda beyan edilen bedelin neden önemli olduğunu anlatıyoruz. Tutarların bir kısmı her yıl güncellendiği için oranları kanundaki haliyle veriyor, değişken tutarlar için resmî kaynakları gösteriyoruz.

Tapu harcı

Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre alınır. Satışta harç, devreden (satıcı) ve devralan (alıcı) için ayrı ayrı hesaplanır. Kanuna ekli tarifede uygulanan oran binde 20'dir; yani satıcı ve alıcının her biri, harca esas bedelin yüzde 2'si kadar harç öder. Cumhurbaşkanı bu oranı kanunda belirtilen sınırlar içinde artırma veya indirme yetkisine sahiptir. Geçmişte konut ve işyeri satışlarında geçici indirimler uygulandı. Bu nedenle işlem gününde geçerli oranı Web Tapu'daki hesaplamadan teyit edin.

Harç hangi bedel üzerinden hesaplanır?

Harçlar Kanunu'na göre tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir bedeli üzerinden hesaplanır. Kat irtifaklı taşınmazların devrinde harç, devir bedelinin tamamı üzerinden alınır. Uygulamada taraflar harcı farklı paylaşmayı kararlaştırabilir. Ancak harç yükümlülüğü kanunda iki taraf için ayrı ayrı düzenlenmiştir; paylaşımı sözleşmeye açıkça yazmak anlaşmazlıkları önler.

Tapu döner sermaye ücreti

Tapu müdürlüklerinde yapılan işlemler için harca ek olarak döner sermaye hizmet bedeli alınır. Bu tutar her yıl güncellenir. Bu nedenle burada bir rakam vermiyoruz; güncel tutar, başvuru sırasında Web Tapu üzerinden hesaplanan masraf dökümünde görünür. Döner sermaye ücretinin alıcı ve satıcı arasında nasıl paylaşılacağı da sözleşmede belirlenebilir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, alım satıma aracılık sözleşmesinde tapu harcı ve döner sermaye bedeli gibi masrafların paylaşım usulünün yer almasını öngörür.

Zorunlu deprem sigortası (DASK)

6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu'na göre Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler ve tapuya kayıtlı özel mülkiyetteki konut binaları zorunlu deprem sigortasına tabidir. Kanun bu sigortayı yaptırma yükümlülüğünü malike verir. Önemli iki nokta:

• Tapu müdürlükleri, sigortaya tabi bağımsız bölümlerle ilgili tescil işlemlerini işlem tarihinde geçerli bir DASK poliçesi belgelenmeden yapamaz.
• Su ve elektrik aboneliklerinde de poliçenin varlığı kontrol edilir.

Prim; binanın yüzölçümü, yapı tarzı ve bulunduğu yerin risk durumu gibi kriterlere göre belirlenir. Teminat ve prim tutarları dönemsel olarak güncellendiği için poliçeyi işlem öncesinde güncel tarifeyle yaptırın.

Emlak vergisi

Emlak vergisi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre belediye tarafından tahsil edilir ve vergi değeri üzerinden hesaplanır. Kanundaki oranlar şöyledir:

• Konutlarda (meskenlerde) binde 1, diğer binalarda binde 2
• Arazide binde 1, arsada binde 3
• Bu oranlar büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlar içinde yüzde 100 artırımlı uygulanır. Antalya bir büyükşehirdir.

Cumhurbaşkanı bu oranları kanundaki sınırlar içinde değiştirebilir. Vergi değerinin hesaplanmasına esas metrekare birim değerleri ve değerli konut vergisi gibi uygulamalardaki eşikler her yıl güncellenir. Emlak vergisi iki taksitte ödenir: birinci taksit Mart–Mayıs, ikinci taksit Kasım ayında.

Satış yılında emlak vergisini kim öder?

Malik değişikliği vergi değerini değiştiren bir sebep olarak kabul edilir ve yeni malik adına vergi genel kural olarak izleyen yıldan itibaren tarh edilir. Bu nedenle satış yılının vergisi kural olarak satıcıya aittir. Ayrıca emlak vergisi borcu bulunan taşınmazın devri, kanundaki istisnalar dışında yapılamaz. Tapu müdürlükleri devri belediyeye elektronik ortamda bildirir. Vergi tarifeleri ve beyan ayrıntıları için Gelir İdaresi Başkanlığı ve belediyenizin duyurularını takip edin.

Emlak danışmanlığı hizmet bedeli

Satış bir emlak işletmesi aracılığıyla yapılıyorsa yönetmeliğe göre toplam hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü geçemez. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça bu bedel alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır.

Özet: Kim ne öder?

• Tapu harcı: Kanunen alıcı ve satıcı ayrı ayrı öder; aralarında farklı paylaşım kararlaştırılabilir.
• Döner sermaye ücreti: Tutar her yıl güncellenir; paylaşım sözleşmeyle belirlenir.
• DASK: Yükümlülük malike aittir; devir öncesinde geçerli poliçe gerekir.
• Emlak vergisi: Satış yılı kural olarak satıcıya, izleyen yıllar alıcıya aittir.
• Hizmet bedeli: Toplamı KDV hariç yüzde 4'ü aşamaz; aksi kararlaştırılmadıkça eşit paylaşılır.

Tapuda bedeli düşük göstermenin riskleri

Harçtan tasarruf etmek için satış bedelini tapuda gerçeğinden düşük göstermek hâlâ karşılaşılan bir uygulamadır. Ancak ciddi riskler taşır:

• Vergi cezası: Harçlar Kanunu'na göre beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı sonradan tespit edilirse aradaki farka isabet eden harç ayrıca tarh edilir ve bu harç için Vergi Usul Kanunu'ndaki vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır.
• İleride satarken vergi yükü: Gelir Vergisi Kanunu'na göre bedel karşılığı edinilen taşınmazın edinimden itibaren beş yıl içinde satılmasından doğan kazanç değer artış kazancı sayılır. Bu kazanç, istisna tutarını aşarsa vergilendirilir. Alış bedeli düşük görünürse kazanç olduğundan yüksek hesaplanabilir. İstisna tutarı her yıl güncellenir.
• Uyuşmazlıklarda ispat: Satış iptal edilirse ya da ayıp nedeniyle bedel iadesi istenirse, resmî senetteki bedelin üzerinde ödeme yaptığınızı kanıtlamanız zorlaşabilir.
• Kredi ve ödeme kayıtları: Banka üzerinden yapılan ödemelerle tapudaki bedelin çelişmesi, sonradan açıklama yapmanızı gerektirebilir.

En güvenli yol, gerçek satış bedelini beyan etmek ve ödemeleri kayıtlı kanallardan yapmaktır.

Masrafları önceden nasıl hesaplarsınız?

1. Satıcıdan taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerini alın.
2. Belediyeden taşınmazın emlak vergisi değerini ve vergi borcu olup olmadığını öğrenin. Harç matrahı bu değerin altına inmez.
3. Anlaştığınız satış bedeli üzerinden alıcı payına düşen tapu harcını hesaplayın.
4. Web Tapu başvurusundan sonra çıkan masraf dökümünde döner sermaye ücretini ve toplam tutarı kontrol edin.
5. DASK poliçesinin primini sigorta şirketinizden öğrenin; varsa hizmet bedelini, taşınma ve abonelik giderlerini ekleyin.

Bu kalemleri satış sözleşmesi ve kapora aşamasından önce yazılı olarak netleştirmek, tapu günü sürpriz yaşamayı önler.

Sık sorulan sorular

Tapu harcını sadece alıcı mı öder?

Hayır. Kanuna göre tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır; her biri harca esas bedelin yüzde 2'si kadar öder. Taraflar farklı bir paylaşım kararlaştırabilir; bunu yazılı yapmak önemlidir.

Emlak vergisi değerinin altında bir bedel yazılabilir mi?

Harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır. Bu nedenle harç matrahı emlak vergisi değerinin altına inmez.

Döner sermaye ücreti ne kadar?

Tutar her yıl güncellenir. Güncel tutarı Web Tapu başvurusu sırasında çıkan masraf dökümünden veya tapu müdürlüğünden öğrenebilirsiniz.

DASK olmadan tapu devri yapılabilir mi?

Sigortaya tabi bağımsız bölümlerde yapılamaz. Tapu müdürlüğü işlem tarihinde geçerli bir zorunlu deprem sigortası poliçesi arar.

Satın almayı düşündüğünüz evle ilgili masraf kalemlerini konuşmak isterseniz bize yazın.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; güncel tutar ve koşullar için ilgili kurumdan veya bir hukuk danışmanından teyit alın.