Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı, Hisseli Tapu ve İskân Farkları

04 Kasım 2026

Fotoğraf: DennisM2, CC0

Aynı binada, aynı büyüklükteki iki daire tapuda çok farklı görünebilir. Biri "kat mülkiyetli" bir bağımsız bölümdür, diğeri arsa üzerinde bir pay olarak kayıtlıdır. Bu fark; konut kredisi alıp alamayacağınızı, evi ne kadar kolay satabileceğinizi ve günlük kiralama izni alıp alamayacağınızı doğrudan etkiler. Bu yazıda tapu türlerini ve iskânın rolünü sade bir dille açıklıyoruz.

Arsa tapusu

Tapu kaydında taşınmazın niteliği "arsa" olarak yazıyorsa kayıt, ortada bir bina olsa bile arsayı gösterir. Bina tamamlanmış ama henüz kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamış olabilir. Bu durumda alıcı belirli bir daireyi değil, arsanın tamamını ya da arsadaki bir payı satın alır. Daire numarası tapuda yer almaz.

Hisseli tapu (paylı mülkiyet)

Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye belirli oranlarda ait olmasıdır. Türk Medeni Kanunu bunu paylı mülkiyet olarak düzenler. Hisseli tapunun alıcı açısından önemli sonuçları vardır:

• Hangi bölümün size ait olduğu tapuda yazmaz. Paydaşlar arasında yapılmış bir kullanım anlaşması olabilir; ancak bu anlaşma tapudaki kayıt kadar güçlü bir koruma sağlamayabilir.
• Önalım (şufa) hakkı: Bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Önalım hakkı, bildirimden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçince düşer. Bu üst süre, Aralık 2025'te yapılan değişiklikle iki yıldan bir yıla indirildi.
• Ortaklığın giderilmesi: Paydaşlar anlaşamazsa herhangi biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Bu, taşınmazın satışıyla sonuçlanabilir.

Kat irtifakı

Kat irtifakı, henüz yapılmamış ya da tamamlanmamış bir bina için, ileride oluşacak bağımsız bölümlere bağlı olarak arsa üzerinde kurulan bir haktır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat irtifakı kurulurken onaylı proje ve yönetim planı tapuya verilir. Her bağımsız bölüme düşen arsa payı ve bölüm numarası kayıtta belirtilir. Böylece alıcının hangi daireye sahip olacağı tapuda belli olur. Yeni projelerde "kat irtifaklı tapu" ile satış bu yüzden yaygındır.

Kanun, kat irtifakının yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanarak kat mülkiyetine resen çevrileceğini öngörür. Bu işlem, kat irtifakı sahiplerinden birinin istemiyle de başlatılabilir.

Kat mülkiyeti

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binadaki bağımsız bölüm (daire, dükkân, ofis) üzerinde kurulan ve ortak yerlerdeki arsa payıyla bağlantılı mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti resmî senet ve tapu siciline tescil ile doğar. Alıcı açısından en net ve güvenli kayıt türüdür. Bağımsız bölüm, eklentileri ve arsa payı tapuda bellidir; bina iskânlı olarak tamamlanmıştır.

İskân (yapı kullanma izin belgesi)

İskân, binanın ruhsatına ve projesine uygun tamamlandığını ve kullanılmasında fen bakımından sakınca olmadığını gösteren belgedir. İmar Kanunu'na göre kullanma izni alınmamış yapılara, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez. Kanunda belirli durumlar için geçici abonelik imkânları ayrıca düzenlenmiştir. İskânın olmaması genellikle şu sonuçları doğurur:

• Kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilemez.
• Kredi kullanmak zorlaşabilir.
• Projeye aykırı yapılar varsa ileride yasal sorunlar çıkabilir.

Kredi açısından etkileri

Bankalar konut kredisinde taşınmazın türüne, iskân durumuna ve ekspertiz raporuna bakar. Kat mülkiyetli ve iskânlı bir daire kredi açısından en sorunsuz seçenektir. Kat irtifaklı konutlarda kredi verilip verilmeyeceği ve koşulları bankadan bankaya değişebilir. Hisseli tapulu ya da arsa niteliğindeki kayıtlarda kredi çıkması genellikle zordur. Satın almadan önce bankanızdan bu taşınmaz için ön değerlendirme isteyin.

Satış açısından etkileri

• Kat mülkiyeti: Alıcı kitlesi en geniştir, kredi kullanacak alıcılar da dahildir.
• Kat irtifakı: Satılabilir; ancak alıcılar iskân ve kat mülkiyetine geçiş durumunu soracaktır.
• Hisseli tapu: Diğer paydaşların önalım hakkı, kullanım belirsizliği ve kredi zorluğu alıcı sayısını azaltır.
• Arsa kaydı üzerinde bina: Alıcı belirli bir daireyi değil arsa payını satın aldığı için en dikkatli incelenmesi gereken durumdur.

Günlük kiralama izni açısından etkileri

Konutların 100 güne kadar turizm amaçlı kiralanması 7464 sayılı Kanun'la izne bağlandı. İzin belgesini Kültür ve Turizm Bakanlığı verir ve kiralama sözleşmesinden önce alınması zorunludur. Kanuna göre başvuruda, konutun bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı kararın sunulması gerekir. Birden fazla binadan oluşan sitelerde bu şart yalnızca ilgili bina için aranır. Üçten fazla bağımsız bölümü olan binalarda aynı kiraya veren adına en fazla yüzde 25'lik bölüm için izin verilebilir. Anayasa Mahkemesi oybirliği şartına yönelik itirazı 2025'te reddetti.

Kanun "kat maliklerinden" söz ettiği için tapu türü burada da önemlidir. Kat mülkiyeti kurulmamış, hisseli ya da arsa kaydı üzerindeki binalarda başvurunun nasıl değerlendirileceğini önceden Bakanlığa veya valiliğe sormanızı öneririz. Günlük kiralama amacıyla ev alacaksanız binanın kat maliklerinin bu konudaki tutumunu satın almadan önce öğrenin.

Satın almadan önce kısa kontrol listesi

1. Tapu kaydında taşınmazın niteliği ne yazıyor: mesken, arsa, kat irtifakı, kat mülkiyeti?
2. Hisseli ise pay oranı nedir, kaç paydaş vardır, kullanım anlaşması var mıdır?
3. Binanın yapı kullanma izin belgesi alınmış mı?
4. Daire, onaylı projeye uygun mu; sonradan yapılmış eklemeler var mı?
5. Bankanız bu taşınmaz için kredi veriyor mu?
6. Günlük kiralama düşünüyorsanız binadaki kat malikleri oybirliğiyle karar vermeye istekli mi?

Sık sorulan sorular

Kat irtifaklı tapu güvenli midir?

Kat irtifakı, hangi bağımsız bölümün size ait olacağını tapuda gösterdiği için hisseli tapuya göre daha net bir kayıttır. Ancak binanın projeye uygun tamamlanıp iskân alması ve kat mülkiyetine geçilmesi gerekir. Bu süreç tamamlanmadan önce yapı ruhsatını ve inşaatın durumunu kontrol edin.

Hisseli tapulu bir daire alırsam diğer paydaşlar satışı engelleyebilir mi?

Diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak payı aynı koşullarla kendileri satın alabilir. Bu hak, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılabilir.

İskânı olmayan bir dairede DASK yaptırılabilir mi?

DASK'ın kapsamı ve poliçe koşulları için sigorta şirketinize danışın. Tapu devrinde geçerli poliçe arandığı için bu konuyu işlemden önce netleştirin.

Günlük kiralama izni için iskân şart mı?

Başvuruda istenen belgeler Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın düzenlemeleriyle belirlenir. Güncel listeyi başvurudan önce Bakanlıktan veya il kültür ve turizm müdürlüğünden teyit edin.

Mülkünüzün tapu durumunu ve satış seçeneklerini konuşmak isterseniz mülkünüzü değerlendirelim sayfasından bize ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; güncel tutar ve koşullar için ilgili kurumdan veya bir hukuk danışmanından teyit alın.