Кат мюлькийети, кат иртифакы, долевое тапу и искян: в чем разница

04 ноября 2026

Фото: DennisM2, CC0

Две одинаковые по площади квартиры в одном доме могут выглядеть в тапу (свидетельство о праве собственности) совершенно по-разному. Одна — самостоятельное помещение с правом кат мюлькийети, другая записана как доля в земельном участке. От этого напрямую зависит, получите ли вы ипотечный кредит, насколько легко сможете продать квартиру и сможете ли получить разрешение на посуточную аренду. В этой статье мы простым языком объясняем виды тапу и роль искяна.

Тапу на земельный участок (arsa)

Если в записи о тапу характер объекта указан как «arsa» (земельный участок), запись относится к участку, даже если на нем стоит здание. Здание может быть достроено, но кат иртифакы или кат мюлькийети на него еще не оформлены. В этом случае покупатель приобретает не конкретную квартиру, а весь участок или долю в нем. Номер квартиры в тапу не указывается.

Долевое тапу (hisseli) — долевая собственность

Долевое тапу (hisseli) означает, что объект принадлежит нескольким лицам в определенных долях. Гражданский кодекс Турции регулирует это как долевую собственность. Для покупателя у долевого тапу есть важные последствия:

• В тапу не указано, какая часть принадлежит вам. Между совладельцами может существовать соглашение о порядке пользования, но оно может не давать такой же надежной защиты, как запись в тапу.
• Преимущественное право покупки (önalım, şufa): если совладелец продает свою долю третьему лицу, остальные совладельцы могут воспользоваться преимущественным правом покупки. Покупатель или продавец должен уведомить остальных совладельцев о продаже через нотариуса. Преимущественное право прекращается через три месяца с момента уведомления и в любом случае через один год после продажи. Этот предельный срок был сокращен с двух лет до одного года изменениями в декабре 2025 года.
• Прекращение общей собственности (ortaklığın giderilmesi): если совладельцы не могут договориться, любой из них может потребовать прекращения общей собственности. Это может закончиться продажей объекта.

Кат иртифакы

Кат иртифакы (право на долю в строящемся/неоформленном здании) — право, устанавливаемое на земельном участке для еще не построенного или не достроенного здания и привязанное к будущим самостоятельным помещениям. По Закону о кондоминиуме (Kat Mülkiyeti Kanunu) при установлении кат иртифакы в кадастр представляются утвержденный проект и регламент управления. Для каждого самостоятельного помещения в записи указываются приходящаяся на него доля в участке и номер помещения. Так в тапу становится известно, какой квартирой будет владеть покупатель. Поэтому в новых проектах распространена продажа с «тапу кат иртифакы».

Закон предусматривает, что кат иртифакы преобразуется в кат мюлькийети по инициативе ведомства на основании разрешения на эксплуатацию, выданного на все здание. Эту процедуру может инициировать и один из владельцев кат иртифакы.

Кат мюлькийети

Кат мюлькийети (полноценное право собственности на квартиру) — право собственности на самостоятельное помещение (квартиру, магазин, офис) в достроенном здании, связанное с долей в участке, приходящейся на общие части. Кат мюлькийети возникает с официальным договором и регистрацией в реестре тапу. Для покупателя это самый ясный и надежный вид записи. Самостоятельное помещение, его принадлежности и доля в участке определены в тапу, а здание завершено с искяном.

Искян (разрешение на эксплуатацию)

Искян (разрешение на эксплуатацию) — документ, подтверждающий, что здание построено в соответствии с разрешением на строительство и проектом и что с технической точки зрения препятствий для его использования нет. Согласно Закону о градостроительстве (İmar Kanunu), к зданиям без разрешения на эксплуатацию не подключают электричество, воду и канализацию, пока разрешение не будет получено. Для отдельных случаев закон дополнительно предусматривает возможность временного подключения. Отсутствие искяна обычно приводит к следующему:

• Кат иртифакы нельзя преобразовать в кат мюлькийети.
• Получить кредит может быть сложнее.
• При наличии отступлений от проекта в будущем могут возникнуть правовые проблемы.

Влияние на ипотеку

При выдаче ипотечного кредита банки смотрят на вид объекта, наличие искяна и отчет об оценке (ekspertiz). Квартира с кат мюлькийети и искяном — самый беспроблемный вариант для кредита. Выдаст ли банк кредит на жилье с кат иртифакы и на каких условиях, зависит от конкретного банка. По записям с долевым тапу или с характером «земельный участок» кредит, как правило, получить трудно. Перед покупкой попросите свой банк предварительно оценить именно этот объект.

Влияние на продажу

• Кат мюлькийети: самый широкий круг покупателей, включая тех, кто берет кредит.
• Кат иртифакы: продать можно, но покупатели будут спрашивать про искян и переход на кат мюлькийети.
• Долевое тапу: преимущественное право остальных совладельцев, неопределенность в пользовании и сложности с кредитом сокращают число покупателей.
• Здание на записи о земельном участке: случай, требующий самой тщательной проверки, поскольку покупатель приобретает не конкретную квартиру, а долю в участке.

Влияние на разрешение на посуточную аренду

Законом № 7464 сдача жилья в туристических целях на срок до 100 дней поставлена в зависимость от разрешения. Разрешение выдает Министерство культуры и туризма, и получить его нужно до заключения договора аренды. По закону к заявлению прилагается решение, единогласно принятое всеми собственниками помещений в здании, где находится жилье. В комплексах из нескольких зданий это требование касается только соответствующего здания. В зданиях, где больше трех самостоятельных помещений, на одного арендодателя может быть выдано разрешение не более чем на 25 процентов помещений. Конституционный суд в 2025 году отклонил жалобу на требование единогласия.

Поскольку закон говорит о «собственниках помещений» (kat malikleri), вид тапу важен и здесь. Для зданий без оформленного кат мюлькийети, с долевым тапу или стоящих на записи о земельном участке рекомендуем заранее уточнить в министерстве или губернаторстве (valilik), как будет рассматриваться заявление. Если вы покупаете жилье для посуточной аренды, до покупки выясните позицию собственников помещений в здании по этому вопросу.

Короткий чек-лист перед покупкой

1. Какой характер объекта указан в записи о тапу: жилое помещение (mesken), земельный участок, кат иртифакы, кат мюлькийети?
2. Если тапу долевое — какова доля, сколько совладельцев, есть ли соглашение о порядке пользования?
3. Получено ли разрешение на эксплуатацию здания?
4. Соответствует ли квартира утвержденному проекту, нет ли позднейших пристроек?
5. Выдает ли ваш банк кредит на этот объект?
6. Если вы планируете посуточную аренду — готовы ли собственники помещений в здании принять единогласное решение?

Часто задаваемые вопросы

Надежно ли тапу с кат иртифакы?

Поскольку кат иртифакы показывает в тапу, какое самостоятельное помещение будет принадлежать вам, это более ясная запись, чем долевое тапу. Однако здание должно быть достроено по проекту, получить искян и перейти на кат мюлькийети. Пока этот процесс не завершен, проверьте разрешение на строительство и состояние стройки.

Если я куплю квартиру с долевым тапу, могут ли остальные совладельцы помешать сделке?

Остальные совладельцы могут воспользоваться преимущественным правом и сами купить долю на тех же условиях. Этим правом можно воспользоваться в течение трех месяцев с момента уведомления о продаже и в любом случае в течение одного года после продажи.

Можно ли оформить DASK на квартиру без искяна?

По поводу покрытия DASK (обязательное страхование от землетрясений) и условий полиса проконсультируйтесь со своей страховой компанией. Поскольку при переоформлении тапу требуется действующий полис, проясните этот вопрос до сделки.

Обязателен ли искян для разрешения на посуточную аренду?

Перечень документов для заявления определяется нормативными актами Министерства культуры и туризма. Перед подачей уточните актуальный перечень в министерстве или в провинциальном управлении культуры и туризма.

Если вы хотите обсудить статус тапу вашего объекта и варианты продажи, свяжитесь с нами через страницу оценки вашего объекта.

Эта статья носит общий информационный характер; актуальные суммы и условия уточняйте в соответствующем ведомстве или у юриста.