Расходы и пошлины при оформлении тапу: что платят покупатель и продавец

04 ноября 2026

Фото: rawpixel, CC0

При планировании бюджета на покупку жилья чаще всего забывают о расходах сверх цены покупки. Пошлина за тапу (tapu harcı), сбор döner sermaye, обязательное страхование от землетрясений и налог на недвижимость, который придётся платить в дальнейшем, влияют на общую стоимость. В этой статье мы рассказываем, что представляет собой каждая статья расходов, кто её оплачивает и почему важна цена, заявленная в тапу (свидетельстве о праве собственности). Поскольку часть сумм ежегодно обновляется, ставки мы приводим в том виде, в каком они указаны в законе, а для меняющихся сумм указываем официальные источники.

Пошлина за тапу

Пошлина за тапу взимается в соответствии с Законом о сборах № 492 (Harçlar Kanunu). При продаже пошлина рассчитывается отдельно для отчуждающей стороны (продавца) и приобретающей стороны (покупателя). Ставка по тарифу, приложенному к закону, — 20 промилле; то есть продавец и покупатель каждый платят пошлину в размере 2 процентов от облагаемой суммы. Президент вправе повышать или понижать эту ставку в установленных законом пределах. В прошлом для продаж жилья и коммерческих помещений применялись временные снижения. Поэтому в день сделки уточните действующую ставку по расчёту в Web Tapu.

От какой суммы рассчитывается пошлина?

Согласно Закону о сборах, пошлина за тапу рассчитывается от заявленной цены сделки, но не ниже налоговой стоимости для налога на недвижимость. При переоформлении объектов с кат иртифакы (правом на долю в строящемся/неоформленном здании) пошлина взимается со всей цены сделки. На практике стороны могут договориться распределить пошлину иначе. Однако обязанность по уплате пошлины закон устанавливает для каждой из сторон отдельно; если чётко прописать распределение в договоре, споров удастся избежать.

Сбор döner sermaye

За операции в управлениях тапу помимо пошлины взимается плата за услуги döner sermaye. Эта сумма обновляется ежегодно. Поэтому мы не приводим здесь конкретную цифру; актуальная сумма отображается в расчёте расходов, который формируется в Web Tapu при подаче заявки. Порядок распределения сбора döner sermaye между покупателем и продавцом также можно определить в договоре. Положение о торговле недвижимостью (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik) предусматривает, что в договоре о посредничестве в купле-продаже указывается порядок распределения таких расходов, как пошлина за тапу и сбор döner sermaye.

Обязательное страхование от землетрясений (DASK)

Согласно Закону о страховании от стихийных бедствий № 6305 (Afet Sigortaları Kanunu), обязательному страхованию от землетрясений подлежат независимые помещения, на которые распространяется Закон о кондоминиумах (Kat Mülkiyeti Kanunu), и зарегистрированные в тапу жилые здания в частной собственности. Обязанность оформить страховку закон возлагает на собственника. Два важных момента:

• Управления тапу не могут проводить регистрационные действия по подлежащим страхованию независимым помещениям без подтверждения полиса DASK, действующего на дату сделки.
• При подключении воды и электричества также проверяется наличие полиса.

Размер премии зависит от таких критериев, как площадь здания, тип конструкции и степень риска местности. Поскольку суммы покрытия и премии периодически обновляются, оформляйте полис перед сделкой по актуальному тарифу.

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость взимается муниципалитетом в соответствии с Законом о налоге на недвижимость № 1319 (Emlak Vergisi Kanunu) и рассчитывается от налоговой стоимости. Ставки по закону:

• Для жилья (mesken) — 1 промилле, для прочих зданий — 2 промилле
• Для земель (arazi) — 1 промилле, для участков под застройку (arsa) — 3 промилле
• В границах муниципалитетов со статусом büyükşehir (крупного города) и прилегающих территорий эти ставки применяются с увеличением на 100 процентов. Анталья имеет статус büyükşehir.

Президент может изменять эти ставки в установленных законом пределах. Базовые стоимости квадратного метра, по которым рассчитывается налоговая стоимость, а также пороговые значения в таких налогах, как налог на дорогое жильё (değerli konut vergisi), ежегодно обновляются. Налог на недвижимость уплачивается двумя частями: первая — в марте–мае, вторая — в ноябре.

Кто платит налог на недвижимость в год продажи?

Смена собственника считается основанием, изменяющим налоговую стоимость, и налог на нового собственника по общему правилу начисляется со следующего года. Поэтому налог за год продажи, как правило, лежит на продавце. Кроме того, переоформление недвижимости с задолженностью по налогу на недвижимость не допускается, за исключением предусмотренных законом случаев. Управления тапу передают сведения о переоформлении в муниципалитет в электронном виде. За налоговыми ставками и подробностями декларирования следите по объявлениям Управления по доходам (Gelir İdaresi Başkanlığı) и вашего муниципалитета.

Вознаграждение агентства недвижимости

Если продажа проводится через агентство недвижимости, согласно Положению общее вознаграждение не может превышать четырёх процентов от цены продажи без НДС. Если договором не предусмотрено иное, оно делится поровну между покупателем и продавцом.

Итог: кто что платит?

• Пошлина за тапу: по закону покупатель и продавец платят каждый отдельно; стороны могут договориться об ином распределении.
• Сбор döner sermaye: сумма ежегодно обновляется; распределение определяется договором.
• DASK: обязанность лежит на собственнике; до переоформления нужен действующий полис.
• Налог на недвижимость: за год продажи, как правило, платит продавец, за последующие годы — покупатель.
• Вознаграждение агентства: в сумме не более 4 процентов без НДС; если не согласовано иное, делится поровну.

Чем рискованно занижение цены в тапу

Указывать в тапу цену ниже реальной, чтобы сэкономить на пошлине, — практика, которая до сих пор встречается. Однако она связана с серьёзными рисками:

• Налоговый штраф: согласно Закону о сборах, если впоследствии выяснится, что заявленная цена не соответствовала действительности, пошлина с разницы доначисляется отдельно, и к ней применяется штраф за недоплату налога (vergi ziyaı) в однократном размере по Налоговому процессуальному кодексу (Vergi Usul Kanunu).
• Налоговая нагрузка при будущей продаже: согласно Закону о подоходном налоге (Gelir Vergisi Kanunu), доход от продажи недвижимости, приобретённой возмездно, в течение пяти лет с даты приобретения считается приростом стоимости (değer artış kazancı). Этот доход облагается налогом, если превышает сумму освобождения. Если цена покупки занижена, доход может быть рассчитан выше реального. Сумма освобождения ежегодно обновляется.
• Доказывание в спорах: если продажа будет аннулирована или вы потребуете возврата денег из-за недостатков объекта, вам может быть сложно доказать, что вы заплатили больше суммы, указанной в официальном акте.
• Кредит и платёжные документы: расхождение между платежами через банк и ценой в тапу может впоследствии потребовать от вас объяснений.

Самый безопасный путь — заявлять реальную цену продажи и проводить платежи по официальным каналам.

Как заранее рассчитать расходы?

1. Получите у продавца данные объекта: номера ada, parsel и независимого помещения.
2. Узнайте в муниципалитете налоговую стоимость объекта и есть ли задолженность по налогу. База для расчёта пошлины не может быть ниже этой стоимости.
3. Рассчитайте долю пошлины за тапу, приходящуюся на покупателя, от согласованной цены продажи.
4. После подачи заявки в Web Tapu проверьте в расчёте расходов сумму сбора döner sermaye и общую сумму.
5. Узнайте у страховой компании размер премии по полису DASK; добавьте вознаграждение агентства (если оно есть), расходы на переезд и подключение коммунальных услуг.

Если письменно согласовать все эти статьи до этапа договора купли-продажи и задатка, в день сделки в тапу сюрпризов не будет.

Часто задаваемые вопросы

Пошлину за тапу платит только покупатель?

Нет. По закону пошлина за тапу рассчитывается для покупателя и продавца отдельно; каждый платит 2 процента от облагаемой суммы. Стороны могут договориться об ином распределении; важно оформить это письменно.

Можно ли указать цену ниже налоговой стоимости?

Пошлина рассчитывается от заявленной цены, но не ниже налоговой стоимости для налога на недвижимость. Поэтому база для расчёта пошлины не может быть ниже этой стоимости.

Сколько составляет сбор döner sermaye?

Сумма ежегодно обновляется. Актуальную сумму можно узнать из расчёта расходов при подаче заявки в Web Tapu или в управлении тапу.

Можно ли переоформить тапу без DASK?

Для независимых помещений, подлежащих страхованию, — нельзя. Управление тапу требует полис обязательного страхования от землетрясений, действующий на дату сделки.

Если хотите обсудить расходы по жилью, которое собираетесь купить, напишите нам.

Эта статья носит общий информационный характер; актуальные суммы и условия уточняйте в соответствующем ведомстве или у юриста.