Налоги при продаже жилья: пошлина за тапу и налог на прирост стоимости

04 ноября 2026

Фото: Châu Thông Phan, CC0

При продаже дома расчет не сводится к цене продажи. Продавец платит пошлину в кадастре. Если он продает жилье до истечения пяти лет с момента приобретения, доход может облагаться подоходным налогом. В этой статье мы рассказываем об основных налогах и пошлинах, касающихся продавца, на основе сведений, которые нам удалось проверить по состоянию на 2026 год.

Пошлина за тапу: платит и продавец

Пошлина за тапу (tapu harcı) взимается по тарифу, прилагаемому к Закону о пошлинах № 492, и начисляется отдельно покупателю и продавцу. На дату подготовки этой статьи (ноябрь 2026 года) ставка при продаже составляет 20 промилле для каждой стороны, то есть 2 процента. Общая нагрузка — 4 процента. Хотя законопроекты о снижении ставки выносились на обсуждение, вступившего в силу снижения мы не обнаружили. На дату сделки проверьте расчет пошлины Главного управления тапу и кадастра (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü).

Базой для пошлины служит цена продажи, заявленная в кадастре. Она не может быть ниже стоимости объекта для налога на недвижимость (emlak vergisi). Заявление цены ниже фактической может привести к последующему доначислению недоплаченной пошлины вместе со штрафом за недоплату налога (vergi ziyaı). Кроме того, это может обернуться против продавца при расчете прироста стоимости. Помимо пошлины, в кадастровом управлении взимается сбор döner sermaye. Стороны могут письменно определить в посредническом договоре, как будут распределены пошлина и сбор döner sermaye.

Что такое прирост стоимости?

Согласно повторной (mükerrer) статье 80 Закона о подоходном налоге, доход от отчуждения недвижимости, приобретенной возмездно, то есть за плату, в течение пяти лет с даты приобретения, облагается подоходным налогом как прирост стоимости (değer artışı kazancı). При продаже после истечения пяти лет налог по этому основанию не возникает.

• Датой приобретения по общему правилу считается дата регистрации в кадастре. В особых случаях, например при обмене участка на квартиры (kat karşılığı) или покупке через кооператив, могут учитываться другие даты. Эти случаи отдельно разъясняются в руководствах Управления доходов (Gelir İdaresi).
• Отчуждение — это не только продажа. Сюда также относятся мена, обмен, изъятие для государственных нужд и внесение в уставный капитал компании.
• Доход определяется как цена продажи за вычетом стоимости приобретения и оставшихся на продавце налогов, пошлин и расходов.

Индексация на инфляцию (Yİ-ÜFE)

В период высокой инфляции индексация — важнейшая часть расчета. Стоимость приобретения можно увеличить на темп роста индекса цен производителей внутреннего рынка (Yİ-ÜFE), публикуемого Турецким статистическим институтом, за исключением месяца отчуждения. Однако для этого есть условие: индексация возможна, только если рост за этот период составил 10 процентов или более. При выполнении условия стоимость приобретения пересчитывается, и облагаемый доход может заметно уменьшиться. В условиях инфляции последних лет встречаются случаи, когда после индексации доход оказывается очень небольшим или не возникает вовсе. Не рассчитывайте на это, пока не сделаете расчет для своей сделки.

Необлагаемая сумма

Определенная сумма прироста стоимости, полученного за календарный год, освобождается от подоходного налога. Сумма пересматривается каждый год. Согласно руководству Управления доходов (Gelir İdaresi Başkanlığı) на 2026 год и Общему циркуляру по подоходному налогу № 332, освобождение для дохода, полученного в 2026 календарном году, составляет 150 000 TL. Освобождение применяется не к каждой продаже отдельно, а один раз к общему доходу за год. Декларируется только превышение. Если продажа перейдет на 2027 год, будет действовать сумма того года. Проверьте это отдельно.

Недвижимость, полученная по наследству

Прирост стоимости охватывает только недвижимость, приобретенную возмездно, то есть за плату. Закон прямо исключает безвозмездно приобретенную недвижимость. Поэтому доход от продажи жилья, полученного по наследству или в дар, не облагается как прирост стоимости, даже если оно продается до истечения пяти лет. Если одна доля объекта была куплена, а другая унаследована, каждая доля рассматривается отдельно. Продажа купленной доли в течение пяти лет может облагаться налогом. Само наследство является предметом отдельного налога на наследство и дарение (veraset ve intikal vergisi). О сроках декларирования и льготах по этому налогу проконсультируйтесь в своей налоговой инспекции.

Сроки декларирования и уплаты

Прирост стоимости декларируется в годовой декларации по подоходному налогу в марте года, следующего за годом получения дохода. Рассчитанный налог уплачивается двумя равными частями в марте и июле. Например, доход сверх необлагаемой суммы от продажи в 2026 году декларируется в марте 2027 года. Декларацию можно подать через систему «готовой декларации» (hazır beyan) Управления доходов. Налог рассчитывается по прогрессивной шкале подоходного налога. Если в том же году у вас есть другие доходы, подлежащие декларированию, они могут повлиять на общую налоговую нагрузку.

Частые ошибки в расчетах

При расчете прироста стоимости часто ошибаются в нескольких моментах:

• Заниженная цена в тапу: если при покупке в кадастре была заявлена сумма ниже фактической, при продаже стоимость приобретения тоже будет выглядеть заниженной. Это может искусственно увеличить облагаемый доход. Храните договор и банковские документы, подтверждающие фактическую цену покупки.
• Забытые расходы: оставшиеся на продавце и подтвержденные документами налоги, пошлины и расходы на отчуждение можно вычесть из дохода. Расходы, оплаченные покупателем, вычесть нельзя.
• Пропуск условия индексации: если условие 10 процентов выполняется, индексация может существенно уменьшить доход. Если нет, учитывается неиндексированная стоимость.
• Путаница с годом: необлагаемая сумма применяется по календарному году получения дохода. Если дата продажи приходится на конец декабря или начало января, заранее рассчитайте, сумма какого года будет действовать.

Подробные примеры можно найти в Руководстве по налогообложению прочих доходов (Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi) Управления доходов.

Чек-лист перед выставлением на продажу

1. Уточните по записи о тапу дату и способ приобретения (покупка, наследство, дарение).
2. Сохраните документы, подтверждающие цену покупки (квитанцию об уплате пошлины за тапу, договор, банковские выписки).
3. Если пять лет вот-вот истекут, возможно, стоит спланировать дату продажи с учетом этого. Проверьте расчет пяти лет с финансовым консультантом (mali müşavir).
4. До продажи рассчитайте возможную налоговую нагрузку с учетом индексации и освобождения.
5. Заявляйте в кадастре фактическую цену. Это самый безопасный путь как с точки зрения пошлины, так и подоходного налога.

Часто задаваемые вопросы

Заплачу ли я налог, если продам жилье после пяти лет владения?

Если вы продаете жилье, приобретенное за плату, после истечения пяти лет, прироста стоимости от этой продажи не возникает. Долю продавца в пошлине за тапу платят независимо от срока.

Возникнет ли налог, если сразу продать унаследованный дом?

Продажа недвижимости, полученной по наследству, не подпадает под налогообложение прироста стоимости. Пошлину за тапу при этом платят. Обязательства по налогу на наследство и дарение при переходе наследства проверьте отдельно.

Применяется ли необлагаемая сумма к каждой продаже отдельно?

Нет. Освобождение применяется один раз к общему приросту стоимости за календарный год. На 2026 год сумма составляет 150 000 TL.

Можно ли всегда применять индексацию?

Нет. Рост Yİ-ÜFE, без учета месяца продажи, должен составлять 10 процентов или более. Если это условие не выполняется, стоимость приобретения не индексируется.

Если вы хотите обсудить план продажи с точки зрения цены и сроков, воспользуйтесь страницей оценки вашего объекта.

Эта статья носит общий информационный характер; актуальные суммы и условия уточняйте в соответствующем ведомстве или у юриста.