Что учесть при продаже жилья: от цены до оформления тапу

04 ноября 2026

Фото: Foto Miki Digital, Kamu malı (PDM)

Продажа жилья — сделка, которую большинство людей совершает лишь несколько раз в жизни: суммы в ней крупные, а права на ошибку почти нет. Неверная цена может обернуться месяцами ожидания, недостающий документ — переносом дня переоформления тапу (свидетельства о праве собственности), а небрежное соглашение о задатке — спором. В этом руководстве мы по порядку разбираем процесс продажи — от определения цены до дня сделки в тапу.

1. Правильная цена: цена в объявлении и цена продажи — не одно и то же

Самая частая ошибка продавцов — определять цену, глядя только на похожие объявления на сайтах. Цена в объявлении — это сумма, которую хочет получить владелец. Сумма, за которую объект в итоге переходит к покупателю после торга, часто бывает другой. Чтобы цена была обоснованной, учитывайте в совокупности три источника:

• Сопоставимые объявления: объявления в том же районе с похожей площадью, этажом, возрастом и характеристиками. Объявления, которые висят уже долго, могут говорить о том, что такая цена не находит отклика на рынке.
• Состоявшиеся продажи: сведения о недавно проданных похожих объектах в районе — более реалистичный ориентир, чем цены в объявлениях. Здесь может помочь консультант по недвижимости, знающий район.
• Отчёт об оценке: отчёт лицензированного оценщика даёт независимое мнение. Если покупатель берёт ипотеку, банк также проводит собственную экспертизу. Поскольку сумма кредита определяется по этой стоимости, цена намного выше экспертной может затруднить продажу.

Определив цену, важно не менять её часто и без оснований. Поправками 2025 года Положение о торговле недвижимостью (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik) запретило в интернет-объявлениях повышение цен, не соответствующее общим экономическим показателям и не имеющее обоснованной причины, а также запретило агентствам недвижимости выступать посредниками по таким объявлениям.

2. Подготовка к продаже: соберите документы заранее

Продавец, у которого документы готовы к моменту серьёзного предложения от покупателя, и вызывает доверие, и выигрывает время. Просмотрите этот список до выставления объекта на продажу:

• Запись в тапу: проверьте сведения о своём тапу через e-Devlet (портал госуслуг Турции). Если на объекте есть ипотека, арест или отметка (şerh), заранее спланируйте, как снять их до продажи. Если жильё в кредите, заранее обсудите с банком порядок снятия ипотеки.
• Искян (разрешение на эксплуатацию): наличие или отсутствие искяна может влиять на возможность покупателя получить ипотеку и на стоимость объекта. Чётко указывайте ситуацию в объявлении и на переговорах.
• Плата за обслуживание и общие расходы: справка от управляющей компании комплекса или дома об отсутствии у вас задолженности вызывает доверие у покупателя. Согласно Закону о кондоминиумах (Kat Mülkiyeti Kanunu), неоплаченные общие расходы могут стать основанием для требования о законной ипотеке на помещение. Поэтому покупатели интересуются этим вопросом.
• Обязательное страхование от землетрясений (DASK): управления тапу требуют действующий полис для независимых помещений, подлежащих обязательному страхованию от землетрясений. Согласно изменению общих условий, вступившему в силу в сентябре 2026 года, при продаже действующий полис прекращается в дату регистрации в тапу. На нового собственника нужен отдельный полис. Премия за неиспользованные дни возвращается вам по вашему заявлению.
• Энергетический паспорт (EKB): законодательство предусматривает EKB при продаже и аренде. Однако на практике в тапу вместо предъявления документа у сторон принимают заявление о том, есть ли он. Если паспорт у вас есть, держите его под рукой. Агентства недвижимости также обязаны указывать в объявлениях данные энергетического паспорта, если он есть. На дату продажи уточните актуальную практику управления тапу.
• Налог на недвижимость: узнайте в муниципалитете свою задолженность по налогу на недвижимость и налоговую стоимость объекта. Пошлина за тапу (tapu harcı) рассчитывается от заявленной цены, и эта цена не может быть ниже налоговой стоимости.

3. Почему агентство с разрешением и письменный договор?

Посредничество в купле-продаже и аренде недвижимости в Турции регулируется Положением о торговле недвижимостью Министерства торговли. Согласно Положению, заниматься торговлей недвижимостью могут только предприятия, имеющие разрешение (yetki belgesi). Актуальный список таких предприятий публикуется на сайте министерства. Разумно спросить номер разрешения у агентства, с которым вы собираетесь работать, и проверить, указан ли этот номер в объявлениях.

Положение требует, чтобы услуги основывались на письменном договоре о полномочиях (yetki sözleşmesi) между собственником и агентством. Договор составляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых остаётся у вас. В нём должны быть как минимум:

• номер разрешения агентства, имя и подпись ответственного консультанта по недвижимости;
• перечень услуг и размер вознаграждения, права и обязанности сторон;
• если согласовано — плата за отказ от договора и неустойка (в пределах общей суммы вознаграждения);
• срок действия договора и адреса для уведомлений;
• при продаже и аренде — градостроительный статус (imar durumu) и наличие искяна, данные тапу, площадь, возраст объекта, а также ограничения, например ипотека и арест.

Положение также ограничивает размер вознаграждения. При продаже общее вознаграждение не может превышать четырёх процентов от цены продажи без НДС. Если договором не предусмотрено иное, оно делится поровну между покупателем и продавцом. За показ объекта покупателям нельзя требовать отдельную плату. Показ проводится с подписанием акта показа недвижимости. Консультант обязан дать вам достаточно времени, чтобы прочитать документы, которые вы подписываете, и передать вам их копию.

Письменный договор чётко определяет, кто, что и за какое вознаграждение делает, и облегчает доказывание в случае спора. Если объявление будет размещаться в интернете, вам также нужно дать через e-Devlet разрешение в EİDS (системе электронной проверки объявлений).

4. Фотографии и объявление

Большинство покупателей проводят первый отбор, глядя на фотографии в объявлении. Снимки при дневном свете, в убранных и чистых помещениях, показывающие каждую комнату широким планом, имеют большое значение. Указывайте планировку, ориентацию по сторонам света, вид и инфраструктуру комплекса точно и полностью. Недостоверная информация обнаруживается при показе и подрывает доверие. Положение обязывает агентства указывать в объявлениях в удобочитаемом виде номер разрешения, провинцию (il), район (ilçe), квартал (mahalle), номера ada и parsel, а также данные энергетического паспорта, если он есть.

5. Показы

Перед показом проветрите жильё, уберите лишние личные вещи и устраните мелкие неисправности. По возможности доверьте проведение показа консультанту. Покупатели могут стесняться задавать вопросы в присутствии владельца. Каждое предложение и встречное предложение должно передаваться вам в письменной или электронной форме. Это тоже обязанность, закреплённая в Положении.

6. Задаток и предварительный договор

Когда стороны договорились о цене, обычно берётся задаток (kapora). Согласно Обязательственному кодексу Турции (Türk Borçlar Kanunu), деньги, переданные при заключении договора, если не согласовано иное, считаются не отступными, а задатком в подтверждение договора (bağlanma parası) и засчитываются в цену продажи. Иначе обстоит дело, если стороны прямо договорились об отступных (cayma parası). Если отказывается сторона, внёсшая деньги, она их теряет; если отказывается сторона, получившая их, она возвращает двойную сумму. Поэтому письменно зафиксируйте характер задатка, его сумму и крайний срок сделки в тапу. Принимайте оплату через банк с указанием назначения платежа.

Помните: закон требует официальной формы для купли-продажи недвижимости и для договора-обещания продажи недвижимости (satış vaadi). Договор-обещание продажи, не оформленный у нотариуса, недействителен. Кроме того, при продаже через агентство недвижимости между покупателем, продавцом и агентством составляется договор о посредничестве в купле-продаже не менее чем в трёх экземплярах. В нём указываются цена продажи, способ оплаты, вознаграждение и распределение расходов на оформление тапу.

7. День сделки в тапу

После записи на приём в тапу рассчитываются пошлина и сбор döner sermaye. После оплаты стороны подписывают официальный акт в управлении тапу. На что обратить внимание:

• Указывайте реальную цену продажи. Занижение может впоследствии привести к доначислению налога со штрафом.
• Определитесь со способом оплаты. Нормой, добавленной в 2026 году в Положение о торговле недвижимостью, предусмотрено, что платежи по продаже наличными или банковским переводом (havale или EFT) проводятся через систему безопасных платежей, обеспечивающую одновременный переход права собственности и денег. При покупке с ипотекой система используется для части сверх суммы кредита. Согласно переходному положению, при продажах до 1 декабря 2026 года использовать систему не обязательно. Министерство может продлить этот срок на срок до трёх месяцев. Обязательно уточните, какое правило действует на дату вашей продажи.
• Возьмите с собой удостоверение личности. Если продажа проводится по доверенности, заранее проверьте объём полномочий по ней.
• Подготовьте акт о передаче ключей, переоформлении счётчиков и дате, с которой плата за обслуживание переходит к новому владельцу.

После продажи не забудьте о налогах. Если вы продаёте жильё до истечения пяти лет с даты его приобретения, ваш доход может подлежать декларированию как налог на прирост стоимости (değer artış kazancı).

Часто задаваемые вопросы

Можно ли поручить продажу жилья нескольким агентствам?

Да, законодательство этого не запрещает. Однако внимательно прочитайте в каждом договоре о полномочиях срок, условие об эксклюзивности и плату за отказ. Если в период действия полномочий продажа будет совершена напрямую, в обход агентства, которое показывало объект, агентство может получить право на вознаграждение.

Гарантирует ли договор о задатке продажу сам по себе?

Нет. Купля-продажа недвижимости и обещание продажи требуют официальной формы. Простой письменный документ о задатке не порождает обязанности продать, но помогает доказать характер переданных денег.

Можно ли продать жильё без искяна?

Независимые помещения, по которым в тапу оформлен кат мюлькийети (полноценное право собственности на квартиру) или кат иртифакы (право на долю в строящемся/неоформленном здании), продать можно. Однако наличие или отсутствие искяна может повлиять на возможность покупателя получить ипотеку и на цену. С самого начала открыто сообщайте о ситуации.

Какой может быть комиссия агентства?

Согласно Положению, при продаже общее вознаграждение не может превышать четырёх процентов от цены продажи без НДС. Если не согласовано иное, оно делится поровну между покупателем и продавцом.

Если хотите обсудить, как ваш объект смотрится в текущих рыночных условиях, свяжитесь с нами через страницу «Оценим вашу недвижимость».

Эта статья носит общий информационный характер; актуальные суммы и условия уточняйте в соответствующем ведомстве или у юриста.