Evinizi Satarken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Fiyattan Tapuya Rehber

04 Kasım 2026

Fotoğraf: Foto Miki Digital, Kamu malı (PDM)

Ev satmak, çoğu kişinin hayatında birkaç kez yaptığı, yüksek tutarlı ve hataya pek yer bırakmayan bir işlemdir. Yanlış fiyat aylarca beklemeye, eksik bir belge tapu gününün ertelenmesine, özensiz bir kapora anlaşması ise anlaşmazlığa yol açabilir. Bu rehberde satış sürecini fiyatlamadan tapu gününe kadar sırasıyla ele alıyoruz.

1. Doğru fiyatlama: ilan fiyatı ile satış fiyatı aynı şey değildir

Satıcıların en sık yaptığı hata, fiyatı yalnızca ilan sitelerindeki benzer ilanlara bakarak belirlemektir. İlan fiyatı mülk sahibinin istediği rakamdır. Pazarlık sonrasında el değiştiren rakam çoğu zaman farklıdır. Sağlıklı bir fiyat için şu üç kaynağı birlikte değerlendirin:

• Emsal ilanlar: Aynı bölgede, benzer metrekare, kat, yaş ve özellikteki ilanlar. Uzun süredir yayında kalan ilanlar, o fiyatın piyasada karşılık bulmadığını gösterebilir.
• Gerçekleşen satışlar: Bölgede kısa süre önce el değiştiren benzer mülklerin bilgisi, ilan fiyatlarından daha gerçekçi bir referanstır. Bölgeyi tanıyan bir emlak danışmanı bu konuda yol gösterebilir.
• Değerleme raporu: Lisanslı bir değerleme uzmanından alınacak rapor bağımsız bir görüş sunar. Alıcı konut kredisi kullanacaksa banka da kendi ekspertizini yaptırır. Kredi tutarı bu değere göre belirlendiği için, ekspertiz değerinin çok üzerinde bir fiyat satışı zorlaştırabilir.

Fiyatı belirledikten sonra sık sık ve gerekçesiz değiştirmemek de önemlidir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, 2025'te yapılan değişiklikle, internet ilanlarında genel ekonomik verilerle uyumlu olmayan ve haklı bir sebebe dayanmayan fiyat artışlarını yasaklamış ve emlak işletmelerinin bu tür ilanlara aracılık etmesini de yasaklamıştır.

2. Satışa hazırlık: belgeleri önceden toplayın

Alıcı ciddi bir teklif verdiğinde belgeleri hazır olan satıcı hem güven verir hem de zaman kazanır. Aşağıdaki listeyi satışa çıkmadan önce gözden geçirin:

• Tapu kaydı: e-Devlet üzerinden tapu bilgilerinizi kontrol edin. Üzerinde ipotek, haciz veya şerh varsa satıştan önce nasıl kaldırılacağını planlayın. Kredi borcu olan evlerde ipoteğin kapanış süreci için bankanızla önceden görüşün.
• Yapı kullanma izin belgesi (iskân): İskânın olup olmadığı alıcının kredi kullanabilmesini ve mülkün değerini etkileyebilir. Durumu ilanda ve görüşmelerde açıkça belirtin.
• Aidat ve ortak gider durumu: Site veya apartman yönetiminden borcunuz olmadığını gösteren bir yazı almak alıcıya güven verir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ödenmeyen ortak giderler bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek talebine konu olabilir. Bu yüzden alıcılar bu konuyu sorgular.
• Zorunlu deprem sigortası (DASK): Tapu müdürlükleri, zorunlu deprem sigortasına tabi bağımsız bölümlerde geçerli bir poliçe aramaktadır. Eylül 2026'da yürürlüğe giren genel şart değişikliğine göre satışta mevcut poliçe tapudaki tescil tarihinde sona erer. Yeni malik adına ayrı bir poliçe gerekir. Kullanılmayan günlere ait prim, başvurunuz üzerine size iade edilir.
• Enerji kimlik belgesi (EKB): Mevzuat satış ve kiralamalarda EKB'yi öngörüyor. Ancak tapu uygulamasında belge ibrazı yerine taraflardan belgenin olup olmadığına dair beyan alınmıştır. Belgeniz varsa hazır bulundurun. Emlak işletmeleri de ilanlarda, varsa, enerji kimlik bilgilerine yer vermek zorundadır. Satış tarihinizde tapu müdürlüğünün güncel uygulamasını teyit edin.
• Emlak vergisi: Belediyeden emlak vergisi borcunuzu ve taşınmazın emlak vergisi değerini öğrenin. Tapu harcı, beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır ve bu bedel emlak vergisi değerinden düşük olamaz.

3. Neden yetki belgeli bir işletme ve yazılı sözleşme?

Türkiye'de taşınmaz alım satımı ve kiralamasına aracılık, Ticaret Bakanlığı'nın düzenlediği Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamındadır. Yönetmeliğe göre taşınmaz ticareti yalnızca yetki belgesine sahip işletmeler tarafından yapılabilir. Yetki belgeli işletmelerin güncel listesi Bakanlığın internet sayfasında yayımlanır. Çalışacağınız işletmenin yetki belgesi numarasını sormanız, ilanlarda bu numaranın yer alıp almadığına bakmanız yerinde olur.

Yönetmelik, hizmetin mülk sahibiyle işletme arasında yazılı olarak yapılan bir yetkilendirme sözleşmesine dayanmasını şart koşar. Sözleşme en az iki nüsha düzenlenir ve bir nüshası sizde kalır. Asgari olarak şunları içermelidir:

• İşletmenin yetki belgesi numarası ve sorumlu emlak danışmanının adı ve imzası,
• Verilecek hizmetler ve hizmet bedeli, tarafların hak ve yükümlülükleri,
• Kararlaştırılmışsa cayma bedeli ve ceza koşulu (toplam hizmet bedelini aşmamak kaydıyla),
• Sözleşmenin süresi ve tebligat adresleri,
• Satış ve kiralamalarda taşınmazın imar ve iskân durumu, tapu bilgileri, büyüklüğü, yaşı, ipotek ve haciz gibi kısıtlamalar.

Yönetmelik ayrıca hizmet bedeline üst sınır getirir. Satışta toplam hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü aşamaz. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça bu bedel alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır. Mülkün alıcılara gösterilmesi için ayrıca ücret istenemez. Gösterim, imzalı bir taşınmaz gösterme belgesiyle yapılır. Danışman, imzalatacağı belgeleri okumanız için size yeterli süre vermek ve bir suretini teslim etmek zorundadır.

Yazılı sözleşme, kimin hangi işi hangi bedelle yapacağını netleştirir ve olası anlaşmazlıkta ispatı kolaylaştırır. İnternette ilan verilecekse, e-Devlet üzerinden Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) yetkisini de vermeniz gerekir.

4. Fotoğraf ve ilan

Alıcıların büyük kısmı ilk eleme kararını ilan fotoğraflarına bakarak verir. Gün ışığında, toplanmış ve temiz mekânlarda çekilen, her odayı geniş açıdan gösteren fotoğraflar fark yaratır. Kat planı, cephe, manzara ve site olanakları gibi bilgileri doğru ve eksiksiz verin. Yanıltıcı bir bilgi gösterimde fark edilir ve güveni zedeler. Yönetmelik, işletmelerin ilanlarında yetki belgesi numarasını, il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgilerini ve varsa enerji kimlik bilgilerini kolay okunur biçimde göstermesini zorunlu tutar.

5. Gösterimler

Gösterim öncesinde evi havalandırın, kişisel eşyaları azaltın ve küçük arızaları giderin. Gösterimi mümkünse danışmanın yönetmesine bırakın. Alıcılar mülk sahibinin yanında soru sormaktan çekinebilir. Gelen her teklif ve karşı teklif size yazılı veya elektronik ortamda iletilmelidir. Bu da yönetmelikte yer alan bir yükümlülüktür.

6. Kapora ve ön sözleşme

Fiyatta anlaşıldığında genellikle kapora alınır. Türk Borçlar Kanunu'na göre sözleşme yapılırken verilen para, aksi kararlaştırılmadıkça cayma parası değil, bağlanma parası sayılır ve satış bedelinden düşülür. Taraflar açıkça cayma parası kararlaştırmışsa durum değişir. Parayı veren cayarsa verdiğini kaybeder, alan cayarsa aldığının iki katını geri verir. Bu nedenle kaporanın niteliğini, tutarını ve tapu için son tarihi yazılı olarak belirleyin. Ödemeyi banka üzerinden, açıklamalı olarak alın.

Unutmayın: Kanun, taşınmaz satışını ve taşınmaz satış vaadini resmî şekle bağlar. Noterde düzenlenmeyen bir satış vaadi sözleşmesi geçerli olmaz. Emlak işletmesi aracılığıyla yapılan satışlarda ayrıca alıcı, satıcı ve işletme arasında en az üç nüsha bir alım satıma aracılık sözleşmesi düzenlenir. Bu sözleşmede satış bedeli, ödeme yöntemi, hizmet bedeli ve tapu masraflarının paylaşımı yer alır.

7. Tapu günü

Tapu randevusu alındıktan sonra harç ve döner sermaye bedelleri hesaplanır. Ödemeler yapıldıktan sonra taraflar tapu müdürlüğünde resmî senedi imzalar. Dikkat edilecek noktalar:

• Gerçek satış bedelini beyan edin. Eksik beyan, sonradan cezalı vergi tarhiyatına yol açabilir.
• Ödeme yöntemini netleştirin. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e 2026'da eklenen hükümle, nakit, havale veya EFT ile yapılan satış ödemelerinin, mülkiyet ile bedelin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan güvenli ödeme sistemi üzerinden yapılması öngörüldü. Kredi kullanılan satışlarda kredi dışındaki kısım için sistem kullanılır. Geçiş hükmüne göre 1 Aralık 2026'ya kadar yapılacak satışlarda sistemi kullanmak zorunlu değildir. Bakanlık bu tarihi üç aya kadar uzatabilir. Satış tarihinizde hangi kuralın geçerli olduğunu mutlaka teyit edin.
• Kimliğiniz yanınızda olsun. Vekâletle satış yapılacaksa vekâletnamenin kapsamını önceden kontrol ettirin.
• Anahtar teslimi, sayaç devirleri ve aidat kesim tarihi için tutanak hazırlayın.

Satıştan sonra vergi tarafını da unutmayın. Konutu edindiğiniz tarihten itibaren beş yıl dolmadan satıyorsanız, kazancınız değer artışı kazancı olarak beyana tabi olabilir.

Sık sorulan sorular

Evimi birden fazla emlak işletmesine verebilir miyim?

Evet, mevzuat bunu yasaklamaz. Ancak her işletmeyle yaptığınız yetkilendirme sözleşmesinin süresini, münhasırlık koşulunu ve cayma bedelini dikkatle okuyun. Yetki süresi içinde, mülkü gösteren işletmeyi devre dışı bırakarak doğrudan satış yapılırsa işletme hizmet bedeline hak kazanabilir.

Kapora sözleşmesi tek başına satışı garanti eder mi?

Hayır. Taşınmaz satışı ve satış vaadi resmî şekle tabidir. Adi yazılı kapora belgesi satış yükümlülüğü doğurmaz, ancak verilen paranın niteliğini ispat etmenize yardımcı olur.

İskânı olmayan ev satılabilir mi?

Tapuda kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunan bağımsız bölümler satılabilir. Ancak iskân durumu alıcının kredi kullanabilmesini ve fiyatı etkileyebilir. Durumu baştan açıkça paylaşın.

Emlak komisyonu ne kadar olabilir?

Yönetmeliğe göre satışta toplam hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü aşamaz. Aksi kararlaştırılmadıkça bu bedel alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır.

Mülkünüzün güncel piyasa koşullarındaki konumunu konuşmak isterseniz mülkünüzü değerlendirelim sayfasından bize ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; güncel tutar ve koşullar için ilgili kurumdan veya bir hukuk danışmanından teyit alın.