Konut Satışında Vergiler: Tapu Harcı ve Değer Artış Kazancı Rehberi

04 Kasım 2026

Fotoğraf: Châu Thông Phan, CC0

Ev satarken hesap yalnızca satış fiyatından ibaret değildir. Satıcı tapuda harç öder. Konutu edindikten sonra beş yıl dolmadan satıyorsa kazancı gelir vergisine tabi olabilir. Bu yazıda satıcıyı ilgilendiren başlıca vergi ve harçları, 2026 yılı itibarıyla doğrulayabildiğimiz bilgilerle anlatıyoruz.

Tapu harcı: satıcı da öder

Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı tarifeye göre alınır ve alıcı ile satıcıya ayrı ayrı tahakkuk eder. Bu yazının hazırlandığı tarihte (Kasım 2026) satışlarda uygulanan oran her bir taraf için binde 20, yani yüzde 2'dir. Toplam yükü ise yüzde 4'tür. Oranın indirilmesine yönelik kanun teklifleri gündeme gelmiş olsa da yürürlüğe giren bir indirim tespit edemedik. İşlem tarihinizde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün harç hesaplamasını kontrol edin.

Harcın matrahı tapuda beyan edilen satış bedelidir. Bu bedel taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Gerçek satış bedelinin altında beyanda bulunmak, sonradan eksik harcın vergi ziyaı cezasıyla birlikte tarh edilmesine yol açabilir. Ayrıca değer artış kazancı hesabında da satıcının aleyhine sonuç doğurabilir. Harca ek olarak tapu müdürlüğünde bir döner sermaye hizmet bedeli alınır. Taraflar harç ve döner sermaye bedelinin nasıl paylaşılacağını aracılık sözleşmesinde yazılı olarak belirleyebilir.

Değer artış kazancı nedir?

Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesine göre, ivazlı olarak, yani bir bedel karşılığında edinilen taşınmazın edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç, değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Beş yıl dolduktan sonra yapılan satışlarda bu kapsamda vergi doğmaz.

• Edinme tarihi kural olarak tapuya tescil tarihidir. Kat karşılığı ve kooperatif gibi özel durumlarda farklı tarihler esas alınabilir. Gelir İdaresi'nin rehberlerinde bu durumlar ayrıca açıklanır.
• Elden çıkarma yalnızca satışı kapsamaz. Trampa, takas, kamulaştırma ve şirkete sermaye olarak koyma da bu kapsamdadır.
• Kazanç, satış bedelinden maliyet bedeli ile satıcının üzerinde kalan vergi, harç ve giderler düşülerek bulunur.

Enflasyon (Yİ-ÜFE) endekslemesi

Yüksek enflasyon döneminde endeksleme hesabın en önemli kısmıdır. Maliyet bedeli, elden çıkarılan ay hariç olmak üzere, Türkiye İstatistik Kurumu'nun yayımladığı Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılarak hesaplanabilir. Ancak bunun bir koşulu vardır. Endekslemenin yapılabilmesi için bu dönemdeki artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekir. Koşul sağlandığında maliyet bedeli güncellenir ve vergilendirilecek kazanç belirgin biçimde azalabilir. Son yıllardaki enflasyon ortamında endeksleme sonrası kazancın çok düşük çıktığı, hatta hiç oluşmadığı durumlar görülebilmektedir. Bunu kendi işleminiz için hesaplatmadan varsaymayın.

İstisna tutarı

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının belirli bir tutarı gelir vergisinden istisnadır. Tutar her yıl yeniden belirlenir. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 2026 rehberi ile 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği'ne göre istisna, 2026 takvim yılında elde edilen kazançlar için 150.000 TL'dir. İstisna her satış için ayrı ayrı değil, yıl içindeki toplam kazanca bir kez uygulanır. Yalnızca aşan kısım beyan edilir. Satışınız 2027'ye kalırsa o yılın tutarı geçerli olacaktır. Bunu ayrıca kontrol edin.

Miras yoluyla edinilen taşınmazlar

Değer artışı kazancı yalnızca ivazlı, yani bir bedel karşılığında edinilen taşınmazları kapsar. Kanun, ivazsız olarak edinilenleri açıkça hariç tutar. Bu nedenle miras veya bağış yoluyla edinilen bir konutun satışından doğan kazanç, beş yıl dolmadan satılsa bile değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez. Bir taşınmazın bir payı satın alınmış, bir payı miras kalmışsa her pay ayrı değerlendirilir. Satın alınan payın beş yıl içinde satışı vergiye tabi olabilir. Mirasın kendisi ise ayrıca veraset ve intikal vergisinin konusudur. Bu verginin beyan süresi ve istisnaları için vergi dairenize danışın.

Beyan ve ödeme zamanı

Değer artışı kazancı, elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Hesaplanan vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitle ödenir. Örneğin 2026 içinde yapılan bir satıştan doğan ve istisnayı aşan kazanç, 2027 Mart ayında beyan edilir. Beyan, Gelir İdaresi'nin hazır beyan sistemi üzerinden yapılabilir. Vergi kademeli gelir vergisi tarifesine göre hesaplanır. Aynı yıl başka beyana tabi gelirleriniz varsa toplam vergi yükünüz bunlardan etkilenebilir.

Hesaplamada sık yapılan hatalar

Değer artışı kazancı hesaplanırken birkaç noktada yanlışlık sık görülür:

• Tapuda düşük bedel göstermek: Alırken tapuda gerçek bedelin altında bir tutar beyan edilmişse, satışta maliyet bedeli de düşük görünür. Bu da vergilendirilecek kazancı yapay olarak büyütebilir. Gerçek alış bedelini gösteren sözleşme ve banka kayıtlarınızı saklayın.
• Giderleri unutmak: Satıcının üzerinde kalan ve belgelendirilebilen vergi, harç ve elden çıkarma giderleri kazançtan düşülebilir. Alıcının ödediği giderler ise düşülemez.
• Endeksleme koşulunu atlamak: Yüzde 10 koşulu sağlanıyorsa endeksleme kazancı önemli ölçüde azaltabilir. Sağlanmıyorsa endekslenmemiş maliyet esas alınır.
• Yılı karıştırmak: İstisna tutarı, kazancın elde edildiği takvim yılına göre uygulanır. Satış tarihi aralık sonu ile ocak başı arasında kalıyorsa hangi yılın tutarının geçerli olacağını önceden hesaplayın.

Ayrıntılı örnekler için Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi'ne bakabilirsiniz.

Satışa çıkmadan önce kontrol listesi

1. Tapu kaydınızdan edinme tarihini ve edinme şeklini (satın alma, miras, bağış) netleştirin.
2. Alış bedelini gösteren belgeleri (tapu harç makbuzu, sözleşme, banka dekontları) saklayın.
3. Beş yıl dolmak üzereyse satış tarihini buna göre planlamak isteyebilirsiniz. Beş yılın hesabını bir mali müşavirle kontrol edin.
4. Endeksleme ve istisna sonrası olası vergi yükünü satıştan önce hesaplatın.
5. Tapuda gerçek bedeli beyan edin. Hem harç hem gelir vergisi açısından en güvenli yol budur.

Sık sorulan sorular

Beş yılı doldurduktan sonra satarsam vergi öder miyim?

Bir bedel karşılığında edinilmiş konutu beş yıl dolduktan sonra satarsanız, bu satıştan değer artışı kazancı doğmaz. Tapu harcının satıcı payı ise süreye bakılmaksızın ödenir.

Miras kalan evi hemen satsam vergi çıkar mı?

Miras yoluyla edinilen taşınmazların satışı değer artışı kazancı kapsamında değildir. Tapu harcı ise ödenir. Mirasın intikali için veraset ve intikal vergisi yükümlülüklerinizi ayrıca kontrol edin.

İstisna tutarı her satışa ayrı uygulanır mı?

Hayır. İstisna, bir takvim yılında elde edilen toplam değer artışı kazancına bir kez uygulanır. 2026 yılı için tutar 150.000 TL'dir.

Endeksleme her zaman yapılabilir mi?

Hayır. Yİ-ÜFE'deki artış oranının, satış ayı hariç, yüzde 10 veya üzerinde olması gerekir. Bu koşul sağlanmazsa maliyet bedeli endekslenmez.

Satış planınızı fiyat ve zamanlama açısından konuşmak isterseniz mülkünüzü değerlendirelim sayfasını kullanabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; güncel tutar ve koşullar için ilgili kurumdan veya bir hukuk danışmanından teyit alın.