Договор аренды: депозит, повышение арендной платы и правила выселения

04 ноября 2026

Фото: rawpixel, CC0

Большинство проблем при долгосрочной аренде возникает из-за шагов, сделанных при подписании договора. Неясно оговорённый депозит, неверно рассчитанное повышение арендной платы или недействительное обязательство об освобождении жилья могут спустя годы перерасти в спор. В этом руководстве мы кратко излагаем основные правила Обязательственного кодекса Турции (TBK) с точки зрения арендодателя и арендатора.

Что должно быть в договоре аренды?

Договор аренды можно заключить и устно. Однако письменная форма выгодна обеим сторонам — и для доказывания, и с точки зрения налогов. В договоре должны быть как минимум:

• паспортные и контактные данные сторон, адреса для уведомлений;
• адрес объекта, данные тапу (свидетельства о праве собственности) и состояние объекта на дату передачи (рекомендуется акт передачи с фотографиями);
• размер арендной платы, день и способ оплаты. Оплата через банк облегчает доказывание.
• срок договора и правило повышения платы в последующие периоды;
• сумма депозита и способ его хранения;
• кто оплачивает такие расходы, как плата за обслуживание (aidat), топливо, вода и электричество;
• перечень мебели и техники (при аренде с мебелью) и правила пользования, например в отношении домашних животных и субаренды.

Для аренды жилья и крытых коммерческих помещений закон устанавливает ряд строгих ограничений, защищающих арендатора. Например, в договоры аренды нельзя вносить изменения во вред арендатору, кроме определения размера арендной платы. Арендатор не может без письменного согласия арендодателя сдать жильё другому лицу или передать право пользования. Если аренда оформляется через агентство недвижимости, между сторонами и агентством дополнительно заключается договор о посредничестве при аренде. В нём также указываются размер арендной платы и ставка ежегодного повышения. Согласно Положению, вознаграждение при аренде не может превышать размер месячной арендной платы без НДС.

Депозит: лимит в три месячные платы и срочный вклад

Согласно ст. 342 TBK, при аренде жилья и крытых коммерческих помещений гарантийный взнос (депозит), получаемый от арендатора, не может превышать трёхмесячную арендную плату. Закон также регулирует порядок хранения депозита:

• Если гарантия вносится деньгами, арендатор кладёт их в банк на срочный сберегательный счёт, с которого их нельзя снять без согласия арендодателя. Ценные бумаги передаются банку на хранение.
• Банк может вернуть гарантию только с согласия обеих сторон, на основании завершённого исполнительного производства или вступившего в силу решения суда.
• Если в течение трёх месяцев после окончания договора арендодатель письменно не уведомит банк о том, что подал иск или начал исполнительное производство против арендатора, банк возвращает гарантию по требованию арендатора.

На практике депозит часто передают из рук в руки. В этом случае хотя бы пропишите в договоре его сумму, способ оплаты и условия возврата.

Повышение арендной платы: среднее значение TÜFE за двенадцать месяцев

Согласно ст. 344 TBK, повышение в последующие арендные периоды не может превышать изменение индекса потребительских цен (TÜFE) по среднему значению за двенадцать месяцев за предыдущий арендный год. Этот показатель меняется каждый месяц по данным TÜİK (Турецкого статистического института). Действующую ставку для месяца продления вашего договора проверяйте по данным, опубликованным TÜİK. Если в договоре указана более низкая ставка, применяется она.

Временное ограничение в 25 процентов для аренды жилья, действовавшее в 2022–2024 годах, прекратило действие 1 июля 2024 года. В действующей редакции закона нового временного ограничения нет. Сегодня при повышении применяется только правило среднего значения TÜFE за двенадцать месяцев.

Правило пяти лет: по договорам сроком более пяти лет или продлённым после пяти лет, а также по окончании каждого последующего пятилетия новую арендную плату может определить судья по иску об установлении арендной платы, поданному одной из сторон. При этом судья по справедливости учитывает изменение TÜFE, состояние объекта и сопоставимые арендные ставки. С 1 сентября 2023 года обращение к медиатору является обязательным условием для подачи иска по арендным спорам, включая установление арендной платы.

Срок договора, правило десяти лет и основания для выселения

При аренде жилья и крытых коммерческих помещений, если арендатор не уведомит об отказе не менее чем за пятнадцать дней до окончания срочного договора, договор считается продлённым на один год на тех же условиях. Арендодатель не может расторгнуть договор, ссылаясь лишь на истечение срока. Однако по окончании десятилетнего срока продлений арендодатель может без объяснения причин расторгнуть договор, уведомив арендатора не менее чем за три месяца до окончания каждого последующего года продления.

Помимо этих сроков, основные основания для выселения, перечисленные в законе, таковы:

• Потребность: потребность в жилье или помещении для работы у самого арендодателя, его супруга, потомков, предков или лиц, которых он обязан содержать (ст. 350 TBK).
• Реконструкция или капитальный ремонт: когда пользоваться объектом во время работ невозможно.
• Потребность нового собственника: лицо, купившее жильё позже, может в течение месяца с момента приобретения письменно уведомить арендатора и через шесть месяцев подать иск. Либо оно может подать иск в течение месяца после окончания срока договора (ст. 351 TBK).
• Два обоснованных предупреждения: направление в течение одного арендного года двух обоснованных письменных предупреждений из-за неуплаты арендной платы (ст. 352 TBK).
• Жильё арендатора в том же районе: если у арендатора или проживающего с ним супруга есть пригодное для проживания жильё в пределах того же района (ilçe) или населённого пункта (belde) и арендодатель не знал об этом при заключении договора.

Арендодатель, добившийся выселения по основанию потребности или реконструкции, не может без уважительной причины в течение трёх лет сдавать объект никому, кроме прежнего арендатора. Эти положения о расторжении через суд не могут быть изменены во вред арендатору.

Обязательство об освобождении жилья

Если арендатор письменно обязался освободить жильё к определённой дате (tahliye taahhütnamesi) и не сделал этого, арендодатель может в течение месяца с этой даты расторгнуть договор, обратившись в службу исполнения (icra) или подав иск. Ключевой момент: закон требует, чтобы обязательство было дано после передачи объекта арендатору. Обязательства без даты или с будущей датой, подписанные одновременно с договором, в судебной практике часто становятся предметом споров. По поводу даты обязательства и условий его подписания обратитесь к юристу.

Распределение aidat и других расходов

Согласно закону, если договором не предусмотрено иное и нет иного местного обычая, расходы на отопление, освещение, воду и другие расходы на пользование несёт арендатор. В многоквартирных домах и жилых комплексах арендатор вместе с собственником отвечает за общие расходы и авансы, приходящиеся на долю собственника. Однако эта ответственность ограничена суммой арендной платы, которую он обязан платить, а уплаченное засчитывается в счёт арендной платы. Если чётко прописать в договоре, кто несёт расходы инвестиционного характера, например на обновление фасада, крыши или лифта, можно избежать споров в будущем.

Декларирование дохода от аренды

Определённая часть дохода от сдачи жилья в аренду освобождается от подоходного налога. Согласно Общему сообщению по подоходному налогу № 332 (332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği), для дохода от аренды жилья, полученного в 2026 календарном году, сумма освобождения составляет 58 000 TL. Эта сумма годовая и применяется один раз к общему доходу от нескольких объектов жилья. Освобождением не могут воспользоваться лица, подающие декларацию в связи с коммерческим, сельскохозяйственным или профессиональным доходом, а также те, чей общий доход превышает установленный законом предел. Доход от аренды коммерческих помещений под это освобождение не подпадает. Доход от аренды, полученный в 2026 году, декларируется в марте 2027 года. Налог уплачивается двумя частями — в марте и июле.

Контрольный список

Арендодателю: проверьте личность арендатора и оцените его платёжеспособность. Составьте акт передачи. Принимайте депозит в соответствии с законом. Пропишите в договоре правило повышения платы. Своевременно декларируйте доход от аренды.

Арендатору: по записи в тапу убедитесь, что арендодатель является собственником или уполномоченным лицом. Сфотографируйте имеющиеся в жилье повреждения. Платите через банк. Прежде чем подписывать обязательство об освобождении жилья, узнайте о его последствиях.

Часто задаваемые вопросы

Может ли арендодатель повышать плату сколько угодно?

Нет. В новом периоде повышение не может превышать изменение TÜFE по среднему значению за двенадцать месяцев за предыдущий арендный год. По окончании пятилетних периодов арендная плата может быть заново определена судом по справедливости.

Можно ли взять депозит в размере четырёхмесячной платы?

При аренде жилья и крытых коммерческих помещений гарантия не может превышать трёхмесячную арендную плату.

Срок договора истёк — может ли арендодатель меня выселить?

Только из-за истечения срока — нет. Должно быть одно из оснований для выселения, перечисленных в законе, либо должен истечь десятилетний срок продлений.

Действует ли ещё ограничение в 25 процентов?

Нет. Это временное ограничение прекратило действие 1 июля 2024 года. Сегодня применяется правило среднего значения TÜFE за двенадцать месяцев.

Чтобы посмотреть варианты долгосрочной аренды, загляните в наши объекты, а чтобы сдать свою недвижимость — свяжитесь с нами.

Эта статья носит общий информационный характер; актуальные суммы и условия уточняйте в соответствующем ведомстве или у юриста.