Kira Sözleşmesi Rehberi: Depozito, Kira Artışı ve Tahliye Kuralları

04 Kasım 2026

Fotoğraf: rawpixel, CC0

Uzun dönem kiralamada sorunların çoğu sözleşme imzalanırken atılan adımlardan kaynaklanır. Belirsiz bırakılan depozito, yanlış hesaplanan kira artışı ya da geçersiz bir tahliye taahhüdü, yıllar sonra anlaşmazlığa dönüşebilir. Bu rehberde Türk Borçlar Kanunu'ndaki (TBK) temel kuralları ev sahibi ve kiracı açısından özetliyoruz.

Kira sözleşmesinde neler olmalı?

Kira sözleşmesi sözlü de kurulabilir. Ancak ispat ve vergi açısından yazılı yapılması her iki tarafın da yararınadır. Sözleşmede en az şunlar yer almalıdır:

• Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri, tebligat adresleri,
• Taşınmazın adresi, tapu bilgileri ve teslim tarihindeki durumu (fotoğraflı teslim tutanağı önerilir),
• Kira bedeli, ödeme günü ve ödeme yöntemi. Banka yoluyla ödeme ispatı kolaylaştırır.
• Sözleşme süresi ve yenilenen dönemlerde uygulanacak artış kuralı,
• Depozitonun tutarı ve nasıl tutulacağı,
• Aidat, yakıt, su ve elektrik gibi giderlerin kime ait olduğu,
• Eşya listesi (eşyalı kiralamalarda) ve evcil hayvan, alt kiralama gibi kullanım kuralları.

Kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine bazı kesin sınırlar koyar. Örneğin kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan evi başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Kiralama bir emlak işletmesi aracılığıyla yapılıyorsa, taraflar ile işletme arasında ayrıca bir kiralamaya aracılık sözleşmesi düzenlenir. Bu sözleşmede kira bedeli ve yıllık artış oranı da yazılır. Yönetmeliğe göre kiralamada hizmet bedeli, bir aylık kira bedelinin KDV hariç tutarını aşamaz.

Depozito: üç aylık kira sınırı ve vadeli hesap

TBK md. 342'ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan alınacak güvence (depozito), üç aylık kira bedelini aşamaz. Kanun ayrıca depozitonun nasıl tutulacağını da düzenler:

• Güvence para ise kiracı, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere bir bankada vadeli tasarruf hesabına yatırır. Kıymetli evrak ise bankaya depo edilir.
• Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş bir icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir.
• Kiraya veren, sözleşmenin bitiminden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı bildirmezse, banka kiracının talebiyle güvenceyi iade eder.

Uygulamada depozitonun elden verildiği sık görülür. Bu durumda en azından tutarı, ödeme şeklini ve iade koşullarını sözleşmeye yazın.

Kira artışı: TÜFE on iki aylık ortalaması

TBK md. 344'e göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oran her ay TÜİK verilerine göre değişir. Kendi sözleşmenizin yenilendiği ay için geçerli oranı TÜİK'in açıkladığı veriden kontrol edin. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o oran uygulanır.

2022–2024 döneminde konut kiralarında uygulanan yüzde 25'lik geçici sınır, 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir. Kanunun güncel metninde yeni bir geçici sınır bulunmamaktadır. Artışlarda bugün yalnızca TÜFE on iki aylık ortalaması kuralı uygulanır.

Beş yıl kuralı: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve izleyen her beş yılın sonunda, yeni kira bedeli, taraflardan birinin açacağı kira tespit davasında hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim bunu yaparken TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini hakkaniyete uygun biçimde dikkate alır. Kira tespiti dahil kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten beri dava şartıdır.

Sözleşme süresi, on yıl kuralı ve tahliye sebepleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, yalnızca sürenin bittiğini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu süreler dışında kanunda sayılan başlıca tahliye sebepleri şunlardır:

• Gereksinim: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı (TBK md. 350).
• Yeniden inşa veya esaslı onarım: İşler sırasında kullanımın imkânsız olması.
• Yeni malikin gereksinimi: Evi sonradan satın alan kişi, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak altı ay sonra dava açabilir. Ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (TBK md. 351).
• İki haklı ihtar: Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle aynı kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtar yapılması (TBK md. 352).
• Kiracının aynı ilçede konutu: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırlarında oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa.

Gereksinim veya yeniden inşa gerekçesiyle tahliye sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracı dışında birine kiralayamaz. Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez.

Tahliye taahhütnamesi

Kiracı, belli bir tarihte evi boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kritik nokta şudur: Kanun, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar. Sözleşmeyle aynı anda imzalatılan tarihsiz veya ileri tarihli taahhütnameler yargı uygulamasında sıkça tartışma konusu olur. Taahhüdün tarihi ve veriliş koşulları için bir hukukçudan destek alın.

Aidat ve masrafların paylaşımı

Kanuna göre, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanım giderleri kiracıya aittir. Apartman ve sitelerde kiracı, kat malikinin payına düşen ortak gider ve avanslardan kat malikiyle birlikte sorumludur. Ancak bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Dış cephe, çatı veya asansör yenileme gibi yatırım niteliğindeki giderlerin kime ait olacağını sözleşmede açıkça yazmak, sonradan doğabilecek tartışmaları önler.

Kira gelirinin beyanı

Konut kira gelirinin belirli bir tutarı gelir vergisinden istisnadır. 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği'ne göre 2026 takvim yılında elde edilen konut kira gelirleri için istisna tutarı 58.000 TL'dir. Bu tutar yıllıktır ve birden fazla konuttan elde edilen gelirin toplamına bir kez uygulanır. Ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle beyanname verenler ya da toplam geliri kanundaki sınırı aşanlar istisnadan yararlanamaz. İşyeri kira gelirleri bu istisnanın kapsamında değildir. 2026'da elde edilen kira geliri 2027 Mart ayında beyan edilir. Vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksitte ödenir.

Kontrol listesi

Ev sahibi için: Kiracının kimliğini ve ödeme gücünü değerlendirin. Teslim tutanağı hazırlayın. Depozitoyu kanuna uygun alın. Artış kuralını sözleşmeye yazın. Kira gelirinizi zamanında beyan edin.

Kiracı için: Tapu kaydından kiraya verenin malik veya yetkili olduğunu doğrulayın. Evdeki mevcut hasarları fotoğraflayın. Ödemeleri banka üzerinden yapın. Tahliye taahhüdü imzalamadan önce sonuçlarını öğrenin.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi kirayı istediği kadar artırabilir mi?

Hayır. Yenilenen dönemde artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişimini aşamaz. Beş yıllık dönemlerin sonunda ise kira, mahkemece hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir.

Depozito dört aylık kira olarak alınabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Sözleşme süresi bitti, ev sahibi beni çıkarabilir mi?

Sadece süre bitimine dayanarak çıkaramaz. Kanunda sayılan bir tahliye sebebi bulunmalı ya da on yıllık uzama süresi dolmuş olmalıdır.

Yüzde 25 sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Bu geçici sınır 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Bugün TÜFE on iki aylık ortalaması kuralı uygulanmaktadır.

Uzun dönem kiralık seçenekleri incelemek için portföyümüze göz atabilir, mülkünüzü kiraya vermek için bize ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; güncel tutar ve koşullar için ilgili kurumdan veya bir hukuk danışmanından teyit alın.