Покупка недвижимости иностранцами в Турции: руководство по Анталье

04 ноября 2026

Фото: Esginmurat, CC BY-SA 4.0

Анталья — один из городов, к которым иностранные покупатели проявляют наибольший интерес. Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Турции. Однако закон устанавливает ряд ограничений, при оформлении тапу (свидетельства о праве собственности) требуются дополнительные документы, а для вида на жительство и гражданства действуют отдельные условия. В этом руководстве мы кратко излагаем основные правила — в той мере, в какой смогли проверить их по официальным источникам.

Кто может приобретать недвижимость?

Согласно статье 35 Закона о тапу (Tapu Kanunu), при соблюдении установленных законом ограничений иностранные физические лица — граждане стран, определённых Президентом, могут приобретать в Турции недвижимость и ограниченные вещные права. Это решение принимается с учётом международных двусторонних отношений и интересов страны. Поэтому перед сделкой уточните в управлении тапу, распространяется ли это на ваше гражданство.

Торговые компании, учреждённые за рубежом, могут приобретать недвижимость только в рамках специальных законов. Эта статья посвящена иностранным физическим лицам.

Законные ограничения

• Ограничение по району: общая площадь недвижимости, приобретённой иностранными физическими лицами, не может превышать 10 процентов площади района, находящейся в частной собственности.
• Ограничение на одного человека: одно иностранное физическое лицо может приобрести по всей стране не более 30 гектаров недвижимости. Президент может увеличить этот размер не более чем вдвое.
• Незастроенный участок: иностранец, купивший недвижимость без строений, обязан в течение двух лет представить проект, который он будет там реализовывать, на утверждение соответствующего министерства.
• Принудительная продажа: недвижимость, приобретённая с нарушением этих правил или используемая вопреки цели приобретения, если собственник не продаст её в отведённый срок, может быть принудительно реализована с выплатой ему стоимости.

Кроме того, когда этого требуют интересы страны, Президент может ограничить или приостановить приобретение недвижимости иностранцами по странам, регионам, срокам, количеству или доле.

Запретные военные зоны и зоны безопасности

Карты и координаты запретных военных зон, военных зон безопасности, стратегических зон и особых зон безопасности передаются в Главное управление земельного кадастра (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü). Операции с тапу проводятся с учётом этих сведений. Продажа иностранцу недвижимости, расположенной в таких зонах, может оказаться невозможной. Эту проверку проводит управление тапу. Тем не менее, особенно если речь идёт о больших участках или территориях у побережья, лучше выяснить статус объекта до решения о покупке — это сэкономит время.

Что требуется при оформлении тапу

• Паспорт и налоговый номер: для удостоверения личности используется паспорт; на практике для оформления требуется также налоговый номер, полученный в Турции.
• Присяжный переводчик: если покупатель или продавец не владеет турецким языком, на практике при оформлении в тапу требуется присутствие присяжного переводчика.
• Справка о покупке валюты (döviz alım belgesi): согласно циркуляру Главного управления земельного кадастра 2022 года, иностранные покупатели до продажи представляют в управление тапу справку о том, что обменяли в банке валюту в сумме, соответствующей цене продажи. Сумма в турецких лирах, указанная в справке, учитывается и при расчёте пошлины.
• Отчёт об оценке: при приобретении с целью получения гражданства через инвестиции требуется отчёт об оценке, подготовленный лицензированной SPK (Советом по рынкам капитала) оценочной компанией. Требуется ли такой отчёт при других покупках иностранцами, не связанных с гражданством, несколько раз менялось циркулярами Главного управления. Перед сделкой уточните актуальную практику в управлении тапу.

Сделка по доверенности и оплата

Если покупатель не может находиться в Турции, сделку можно провести и по доверенности. К доверенностям, оформленным за рубежом, предъявляются формальные требования, например заверение и перевод. Узнайте об этих требованиях в управлении тапу или у адвоката до оформления доверенности. Проводите платежи через банк, на счёт, открытый на имя продавца, с указанием назначения платежа. Соответствие цены в тапу фактически уплаченной сумме может иметь значение и в дальнейшем — при подаче на вид на жительство и гражданство. Платёжная система, добавленная в 2026 году в Положение о торговле недвижимостью (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik) и обеспечивающая одновременное переоформление тапу и оплату, предусмотрена для продаж недвижимости физическими и юридическими лицами. Продажи, на которые система не распространяется, будут определены протоколом между министерством и интегратором. Согласно Положению, до 1 декабря 2026 года использовать эту систему не обязательно, и министерство может продлить этот срок.

Вид на жительство после покупки

Иностранцы, владеющие недвижимостью в Турции, могут подать заявление на краткосрочный вид на жительство. Согласно актуальному перечню документов в системе e-İkamet Управления по миграции (Göç İdaresi):

• Объект должен быть жильём и использоваться иностранцем как жильё. Его нельзя использовать для сдачи в аренду и других доходных целей.
• Стоимость жилья на дату приобретения должна составлять не менее суммы в турецких лирах, эквивалентной 200 тысячам долларов США.
• При первичной подаче требуется справка о присвоении адреса (numarataj belgesi) из муниципалитета, при продлении — справка о сохранении права собственности (tapu devam belgesi). Для жилья, полученного по наследству или в дар, требуется актуальный отчёт об оценке.

Перечень документов и условия могут меняться; перед подачей проверьте систему e-İkamet. Наличие недвижимости не означает, что вид на жительство будет выдан; заявление администрация рассматривает отдельно.

Обратите внимание на закрытые кварталы

Чтобы не допустить концентрации иностранцев в отдельных местах, Управление по миграции может закрывать некоторые кварталы (mahalle) для новых заявлений на вид на жительство. В список закрытых кварталов, объявленный в 2022 году, входили и кварталы Антальи. Список со временем может обновляться, и есть сообщения о том, что некоторые кварталы снова открыты; однако актуальный список мы не смогли проверить по официальному источнику. Если вы покупаете жильё ради вида на жительство, до покупки уточните в провинциальном управлении по миграции или в системе e-İkamet, открыт ли выбранный квартал для новых заявлений.

Турецкое гражданство через инвестиции

Согласно Положению о применении Закона о турецком гражданстве, иностранец, выполнивший определённые инвестиционные условия, может в исключительном порядке получить турецкое гражданство решением Президента. При подаче через покупку недвижимости условия Положения вкратце таковы:

• Приобретение недвижимости на сумму не менее 400 000 долларов США или эквивалент в иностранной валюте
• Объект должен иметь оформленный кат мюлькийети (полноценное право собственности на квартиру) или кат иртифакы (право на долю в строящемся/неоформленном здании) либо быть участком, на котором есть строение (введено изменением декабря 2023 года)
• Внесение в запись тапу отметки о запрете продажи в течение трёх лет (в качестве альтернативы — нотариальный договор-обещание продажи с полной оплатой цены, в который внесена отметка об обязательстве не переоформлять объект в течение трёх лет)
• Продажа суммы в валюте банку, работающему в Турции, до сделки

Выполнение инвестиционного условия устанавливает Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата. Само по себе это заключение гражданства не даёт; заявление рассматривается с учётом общих условий закона, а решение принимает Президент.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы покупать жильё в Анталье где угодно?

Гражданство покупателя должно входить в число разрешённых, должны соблюдаться ограничения площади по району и на одного человека, а объект не должен находиться в военной зоне или зоне безопасности. Эти проверки проводит управление тапу.

Выдаётся ли вид на жительство автоматически после покупки жилья?

Нет. Требуется соблюдение условий о жилом назначении и стоимости, а заявление рассматривается отдельно. Важно также, открыт ли квартал для новых заявлений на вид на жительство.

Можно ли сдавать в аренду жильё, купленное для вида на жительство?

Согласно перечню документов e-İkamet, при этом виде разрешения жильё должно использоваться иностранцем как жильё; его нельзя использовать для сдачи в аренду и других доходных целей.

Можно ли для гражданства купить несколько объектов?

На практике условие может быть выполнено по совокупной стоимости. Однако каждый объект должен отвечать требованиям к его статусу, а заключение должно быть дано министерством. Перед сделкой проконсультируйтесь по этому вопросу с юристом.

Если вы ищете недвижимость в Анталье, вы можете изучить наши объекты, а с вопросами — написать нам.

Эта статья носит общий информационный характер; актуальные суммы и условия уточняйте в соответствующем ведомстве или у юриста.