Yabancıların Türkiye'de Mülk Edinmesi: Antalya İçin Rehber

04 Kasım 2026

Fotoğraf: Esginmurat, CC BY-SA 4.0

Antalya, yabancı alıcıların en çok ilgi gösterdiği şehirlerden biridir. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinmesi mümkündür. Ancak kanunda bazı sınırlar vardır, tapu sürecinde ek belgeler istenir ve ikamet izni ile vatandaşlık için ayrı şartlar aranır. Bu rehberde temel kuralları, resmî kaynaklarla doğrulayabildiğimiz ölçüde özetliyoruz.

Kimler taşınmaz edinebilir?

Tapu Kanunu'nun 35. maddesine göre, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bu belirleme, uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatleri gözetilerek yapılır. Bu nedenle uyruğunuzun kapsamda olup olmadığını işlem öncesinde tapu müdürlüğünden teyit edin.

Yabancı ülkelerde kurulmuş ticaret şirketleri ise ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir. Bu yazı yabancı gerçek kişilere odaklanmaktadır.

Yasal sınırlar

• İlçe sınırı: Yabancı gerçek kişilerin edindiği taşınmazların toplam alanı, ilçede özel mülkiyete konu alanın yüzde 10'unu geçemez.
• Kişi başı sınır: Bir yabancı gerçek kişi ülke genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir. Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına kadar artırabilir.
• Boş arsa: Yapı bulunmayan bir taşınmaz alan yabancı, burada geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.
• Tasfiye: Bu kurallara aykırı edinilen ya da edinim amacına aykırı kullanılan taşınmazlar, verilen süre içinde maliki tarafından elden çıkarılmazsa tasfiye edilerek bedele çevrilebilir.

Cumhurbaşkanı ayrıca ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde yabancıların edinimlerini ülke, bölge, süre, sayı ya da oran bakımından sınırlayabilir veya durdurabilir.

Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri

Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri, stratejik bölgeler ve özel güvenlik bölgelerinin harita ve koordinat bilgileri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne iletilir. Tapu işlemleri bu bilgilere göre yürütülür. Bu bölgelerde kalan bir taşınmazın yabancıya satışı mümkün olmayabilir. Bu kontrol tapu müdürlüğünce yapılır. Yine de özellikle büyük arazilerde veya kıyıya yakın alanlarda satın almaya karar vermeden önce taşınmazın durumunu öğrenmek zaman kaybını önler.

Tapu sürecinde istenenler

• Pasaport ve vergi numarası: Kimlik için pasaport kullanılır; uygulamada işlemler için Türkiye'den alınmış bir vergi numarası da istenir.
• Yeminli tercüman: Türkçe bilmeyen alıcı veya satıcı için tapu işleminde uygulamada yeminli bir tercüman bulundurulması istenir.
• Döviz alım belgesi: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2022 tarihli genelgesine göre yabancı alıcılar, satış bedeline karşılık gelen dövizi bir bankada bozdurduklarını gösteren döviz alım belgesini satıştan önce tapu müdürlüğüne sunar. Belgedeki Türk lirası tutarı, harç hesabında da dikkate alınır.
• Değerleme raporu: Yatırım yoluyla vatandaşlık amacıyla yapılan edinimlerde, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bir değerleme kuruluşunca hazırlanan değerleme raporu aranır. Vatandaşlık amacı taşımayan diğer yabancı alımlarında raporun aranıp aranmadığı, Genel Müdürlük genelgeleriyle birkaç kez değişti. İşleminizden önce güncel uygulamayı tapu müdürlüğünden öğrenin.

Vekâletle işlem ve ödeme

Alıcı Türkiye'de bulunamıyorsa işlem vekâletname ile de yürütülebilir. Yurt dışında düzenlenen vekâletnamelerde onay ve tercüme gibi şekil şartları aranır. Bu şartları vekâletnameyi düzenletmeden önce tapu müdürlüğüne veya bir avukata sorun. Ödemeleri banka üzerinden, satıcının adına açılmış hesaba ve açıklamalı yapın. Tapudaki bedelin gerçek ödemeyle uyumlu olması, ileride ikamet izni ve vatandaşlık başvurularında da önem taşıyabilir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e 2026'da eklenen ve tapu devri ile ödemenin eş zamanlı yapılmasını sağlayan ödeme sistemi, gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz satışları için öngörülmüştür. Sistemin dışında kalacak satışlar Bakanlık ile entegratör arasındaki protokolle belirlenecektir. Yönetmeliğe göre bu sistemin kullanılması 1 Aralık 2026'ya kadar zorunlu değil ve Bakanlık bu tarihi uzatabiliyor.

Tapu sonrası ikamet izni

Türkiye'de taşınmazı bulunan yabancılar kısa dönem ikamet iznine başvurabilir. Göç İdaresi'nin e-İkamet sistemindeki güncel belge listesine göre:

• Taşınmazın konut olması ve yabancı tarafından konut olarak kullanılması gerekir. Konut kira ve benzeri gelir getirici amaçlarla kullanılamaz.
• Konutun edinim tarihi itibarıyla değerinin en az 200 bin ABD doları karşılığı Türk lirası olması gerekir.
• İlk başvuruda belediyeden alınan numarataj belgesi, uzatma başvurusunda tapu devam belgesi istenir. Miras veya bağış yoluyla edinilen konutta güncel değerleme raporu aranır.

Belge listesi ve şartlar değişebilir; başvurudan önce e-İkamet sistemini kontrol edin. Mülk sahibi olmak ikamet izni verileceği anlamına gelmez; başvuru idare tarafından ayrıca değerlendirilir.

Kapalı mahallelere dikkat

Göç İdaresi, yabancıların belirli yerlerde yoğunlaşmasını önlemek amacıyla bazı mahalleleri yeni ikamet izni başvurularına kapatabilmektedir. 2022'de duyurulan kapalı mahalle listesinde Antalya'dan da mahalleler yer almıştı. Liste zaman içinde güncellenebiliyor ve bazı mahallelerin yeniden açıldığına dair haberler bulunuyor; ancak güncel listeyi resmî bir kaynaktan doğrulayamadık. İkamet izni amacıyla ev alacaksanız, seçtiğiniz mahallenin yeni başvurulara açık olup olmadığını satın almadan önce il göç idaresinden veya e-İkamet sisteminden teyit edin.

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı

Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun uygulanmasına ilişkin yönetmeliğe göre yabancı, belirli yatırım şartlarını sağlarsa Cumhurbaşkanı kararıyla istisnai olarak Türk vatandaşlığını kazanabilir. Taşınmaz yoluyla başvuruda yönetmelikteki şartlar özetle şöyledir:

• En az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında taşınmaz edinilmesi
• Taşınmazın kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa niteliğinde olması (Aralık 2023 değişikliğiyle getirildi)
• Tapu kaydına üç yıl satılmaması şerhi konulması (alternatif olarak, bedelin peşin ödendiği ve üç yıl devir yapılmayacağı taahhüdünün şerh edildiği, noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi)
• Döviz tutarının işlem öncesinde Türkiye'de faaliyet gösteren bir bankaya satılması

Yatırım şartının sağlandığını Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tespit eder. Bu tespit tek başına vatandaşlık sağlamaz; başvuru kanundaki genel şartlar çerçevesinde değerlendirilir ve karar Cumhurbaşkanı'na aittir.

Sık sorulan sorular

Yabancılar Antalya'da her yerde ev alabilir mi?

Uyruğun kapsamda olması, ilçe ve kişi başı alan sınırlarına uyulması ve taşınmazın askeri veya güvenlik bölgesinde kalmaması gerekir. Bu kontroller tapu müdürlüğünce yapılır.

Ev alınca ikamet izni otomatik verilir mi?

Hayır. Konut şartı ve değer şartı aranır, başvuru ayrıca değerlendirilir. Mahallenin yeni ikamet başvurularına açık olup olmadığı da önemlidir.

İkamet izni için aldığım evi kiraya verebilir miyim?

E-İkamet belge listesine göre bu izin türünde konutun yabancı tarafından konut olarak kullanılması gerekir; kira ve benzeri gelir getirici amaçlarla kullanılamaz.

Vatandaşlık için birden fazla taşınmaz alınabilir mi?

Uygulamada toplam değerin şartı sağlaması mümkün olabilir. Ancak her taşınmazın nitelik şartlarını taşıması ve tespitin Bakanlıkça yapılması gerekir. Bu konuda işlem öncesinde bir hukuk danışmanından görüş alın.

Antalya'da mülk arıyorsanız portföyümüzü inceleyebilir, sorularınız için bize yazabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; güncel tutar ve koşullar için ilgili kurumdan veya bir hukuk danışmanından teyit alın.